一、背景依据

　　为贯彻落实党中央、国务院关于实施全面节约战略，盘活存量土地和低效用地等决策部署，切实提高土地资源配置和管理效率，激发市场主体参与各类低效用地再开发，促进城乡高质量发展，根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）等文件精神，结合本市实际，我局出台《厦门市低效用地再开发政策指引（2025版）》。

　　二、目标任务

　　用好用活用足低效用地再开发试点政策空间，加快推动低效产业用地再开发，引导产业转型升级。

　　三、起草过程

　　在对国家、省、本市已有政策进行归纳汇总基础上，我局起草形成《厦门市低效产业用地再开发政策指引（2025版）》（征求意见稿），经征求各区政府和相关职能部门、社会公众意见并修改完善后，形成了《厦门市低效产业用地再开发政策指引（2025版）（送审稿）》，送审稿于2024年12月23日经我局局务会议研究原则同意，由我局印发实施。

　　四、范围期限

　　1.适用范围：本市行政辖区内，经属地区政府（管委会）认定，并纳入本市低效用地再开发试点数据库的低效工业（物流仓储）用地和低效商服用地，在满足规划、产业、环保和安全等相关要求的前提下，可以按本实施意见开展再开发。

　　2.文件期限：自文件印发之日（2025年1月2日）施行，文件有效期将根据实施情况适时调整。

　　五、主要内容

　　文件立足我市实际情况，从再开发模式、强化政策保障、优化项目审批、加大金融支持、加强监督管理等方面进行了明确，主要内容如下：

　　（一）再开发模式

　　将低效用地再开发模式归纳为原土地使用权人再开发、政府收储后再开发两个大类。

　　低效用地使用权人自身有实力、有意愿，或者有能力引入第三方资本的，可以选择自主再开发，包括4个小类：一是自行再开发，土地使用权人按规定办理增资扩产、土地用途变更或建筑功能临时变更等审批手续进行再开发；二是引入第三方再开发，土地使用权人以土地招引第三方，通过联营、入股、出租等方式进行再开发；三是二级市场转让再开发，土地使用权人通过土地二级市场转让全部或部分土地，引入第三方进行再开发；四是司法处置再开发，低效用地经司法处置后，买受人作为新的土地使用权人按规定进行再开发。

　　低效用地使用权人无再开发意愿或再开发方案不符合政策规定的，可以将全部或部分用地交由政府收储，政府按规定重新组织供地。原土地使用权人可以依法参与土地竞买，也可由政府按规定另行为其安排用地。政府收储后再开发包括2个小类：一是退城入园，工业用地收回后，可按协议方式在园区重新供应工业用地。二是公开出让，包括三种方式：带建筑物出让，低效用地连同宗地内建（构）筑物一并收储后，在符合消防、安全等要求的条件下，权属清晰、合法合规的建（构）筑物可随同土地一并出让；带条件出让，在符合土地市场公开公平公正的前提下，重新供应工业用地可以按规定将产业类型、生产技术、节能环保等产业准入要求纳入供地条件；“招拍复合”出让,按照公开择优原则，在出让方案中引入综合评价方案，根据通过竞买申请资格核验后的有效申请人数确定出让方式，分别采用招拍复合或拍卖的方式出让国有建设用地使用权。

　　（二）政策保障

　　共包括10项要素保障措施:一是零星用地与低效用地并宗开发，根据工作经验，零星用地协议出让的面积上限标准为，工业用地10亩且不得超过产业地块面积25%，商服用地5亩且不得超过产业地块面积15%。二是同一权利人的相邻工业用地，或者同一详规管理单元内，同一土地使用权人的多个低效工业用地，可以跨空间统筹“双控”指标，但单宗地内厂房建筑面积（计容）不得低于该宗地总建筑面积（计容）的50%”的要求。三是按照不同的土地性质（出让、限制性出让、划拨），分类确定相邻多宗工业用地并宗后的土地使用年限，对于并宗地块均为划拨（限制性出让）用地的，可以保留划拨（限制性出让）性质。四是支持工业再开发项目利用“双控”指标配建一定比例的小型商业设施（不超过项目计容总建筑面积5%，且不大于7000平方米）。五是支持配建新型产业用房，可以新建或改建工业生产必需的研发、设计、检测、中试等新型产业用房，建筑面积比例15%，在“双控”指标之外另计，无需补缴地价，不再重新约定监管指标。六是低效商服用地及工业控制线外的低效工业、仓储用地，可以按已有规定办理土地用途变更和建筑功能临时变更。七是鼓励和引导存量用地进行地下空间综合开发，作为工业、软件研发项目产业配套的，无需补缴地价；商服项目按规定缴交地价。八是低效工业用地的存量工业物业或经批准实施低效用地再开发后的工业物业，低效工业用地范围内空闲未建土地，可以按规定办理物业分割转让，或者土地分割转让、收储。九是鼓励工业控制线内的国有工业用地，通过新建、改扩建、拆除重建等方式增资扩容，提高土地利用效率，工业控制线外的国有工业用地，经市政府研究同意，可参照办理。原以划拨、限制性出让方式供地，土地使用权人承诺自用的，在办理增资扩产时可暂不办理划拨、限制性出让土地补办完全出让手续，待今后土地使用权人变更时再按届时的规定予以办理。十是优化容积率核定，为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约。在规划条件之外，对多保留不可移动文物和历史建筑、多无偿移交政府的公共服务设施等公益性贡献，其建筑面积可按贡献的相应建筑面积补足。为满足安全，环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率。

　　（三）优化审批

　　共包括4项措施：一是下放工业用地提容增效审批权限，工业控制线内的工业用地的提容增效，原则上由属地区政府（管委会）研究实施。二是简化工业控制标准审核要求，经工信部门确认引入项目符合片区产业规划导向，且属于工业战略性新兴产业的，可以不对原用地的固投、税收等指标进行审核。三是对于达到现行本市工业用地控制标准，及土地出让合同约定容积率要求的新建工业厂房，不再进行特殊工艺审查。四是再开发项目存在历史遗留违法违章建筑，符合补办审批手续要求的可以补办；不符合补办要求的工业增资扩产项目，业主在申请工规时，出具竣工验收前自行拆除或整改到位书面承诺的，可以先行启动提容增效项目报批。

　　（四）金融支持

　　1项措施：支持再开发项目分区、分期、分幢办理在建工程抵押贷款。

　　（五）监督管理

　　1项措施：属地区政府（管委会）及相关职能部门，应依职责加强对再开发项目的全链条监管。

　　六、关键词诠释

　　1.低效工业（物流仓储）用地

　　经属地区政府（管委会）认定，符合《厦门市自然资源和规划局关于印发厦门市低效用地认定标准的通知》（厦资源规划〔2024〕48号）文件明确的低效工业（物流仓储）用地认定标准，并报市工信部门、市资源规划部门备案的用地。

　　2.低效商服用地

　　经属地区政府（管委会）认定，符合《厦门市自然资源和规划局关于印发厦门市低效用地认定标准的通知》（厦资源规划〔2024〕48号）文件明确的低效商服用地认定标准，并报市资源规划部门备案的用地。

　　七、联系人及联系电话

　　厦门市自然资源和规划局利用处  0592-2855255。

　　原文链接：厦门市自然资源和规划局关于印发厦门市低效产业用地再开发政策指引（2025版）的通知