各有关单位：

　　为贯彻落实党中央、国务院关于实施全面节约战略，盘活存量土地和低效用地等决策部署，切实提高土地资源配置和管理效率，激发市场主体参与各类低效用地再开发，促进城乡高质量发展，根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）精神，我局制定《厦门市低效产业用地再开发政策指引（2025版）》。现印发给你们，请按照《厦门市人民政府办公厅关于印发低效用地再开发试点工作方案的通知》（厦府办〔2023〕77号）有关要求，结合实际加快推动低效用地再开发。

　　厦门市自然资源和规划局

　　2025年1月2日

　　（此件主动公开）

　　厦门市低效产业用地再开发政策指引（2025版）

　　为进一步提高低效产业用地利用效益，引导产业转型升级，激发市场创新活力，加快形成新质生产力，增强发展新动能，根据《自然资源部关于开展低效用地在开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《自然资源部办公厅关于印发<支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）>的通知》（自然资办发〔2023〕47号）、《厦门市人民政府办公厅关于印发低效用地再开发试点工作方案的通知》（厦府办〔2023〕77号）等规定，结合本市实际，制定本指引。

　　一、适用范围

　　本市行政辖区内，经属地区政府（管委会）认定，并纳入本市低效用地再开发试点数据库的低效工业（物流仓储）用地和低效商服用地，在满足规划、产业、环保和安全等相关要求的前提下，可以按本实施意见开展再开发。

　　二、再开发模式

　　（一）土地使用权人再开发

　　除有法律法规，以及国有土地划拨决定书、土地出让合同明确规定或约定应当由政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，土地使用权人可以通过自主、联营、入股、转让等多种方式就地进行再开发。

　　1.自行再开发

　　土地使用权人按规定办理增资扩产、土地用途变更或建筑功能临时变更等审批手续，对其使用的土地进行再开发。

　　2.引入第三方再开发

　　土地使用权人以土地招引第三方，通过联营、入股、出租等方式，对其使用的土地进行再开发。

　　3.二级市场转让再开发

　　土地使用权人通过土地二级市场，将其使用的土地全部或部分转让给第三方，第三方作为新的土地使用权人按规定进行再开发。

　　4.司法处置再开发

　　低效用地经司法处置后，买受人作为新的土地使用权人按规定进行再开发。

　　（二）政府收储后再开发

　　土地使用权人无再开发意愿或再开发方案不符合相关要求的，可以按规定申请将全部或部分用地交由政府收储，政府重新组织供地。原土地使用权人可以依法参与土地竞买，也可由政府按规定另行为其安排用地。

　　1.退城入园

　　属于鼓励类、符合产业政策的工业项目,收回国有建设用地使用权后，经批准可按协议方式在政府批准的园区按原工业用途办理用地手续。

　　2.公开出让

　　（1）带建筑物出让

　　低效用地连同宗地内建（构）筑物一并收储后，在符合消防、安全等要求的条件下，权属清晰、合法合规的建（构）筑物可随同土地一并出让。

　　（2）带条件出让

　　在符合土地市场公开公平公正的前提下，重新供应工业用地可以按规定将产业类型、生产技术、节能环保等产业准入要求纳入供地条件。

　　（3）“招拍复合”出让

　　按照公开择优原则，在出让方案中引入综合评价方案，根据通过竞买申请资格核验后的有效申请人数确定出让方式，分别采用招拍复合或拍卖的方式出让国有建设用地使用权。

　　三、强化政策保障

　　1.允许零星用地并宗开发。针对边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星用地，可以采用协议出让方式供地，与邻宗产业地块一并出具规划条件，整体供应给相邻产业项目。工业零星用地的单宗面积不超过5亩，合计面积不超过10亩且不得超过产业地块面积25%。商服零星用地的单宗面积不超过3亩，合计面积不超过5亩且不得超过产业地块面积15%。零星用地应按市场评估价缴交地价款，且不得低于容积率为1.0时的基准地价修正值，土地用途及土地出让年限终止日期应当与邻宗产业地块保持一致。

　　2.支持指标跨空间统筹。同一权利人的相邻工业用地，或者同一详规管理单元内，同一土地使用权人的多个低效工业用地再开发项目，在整体规划、统一设计的前提下，可以将配套设施(行政办公及生活服务等)跨宗地集中设置、整体核算指标，无需补缴土地价款；其中，涉及宿舍型保障性租赁住房的部分，按有关规定执行。指标统筹后，单宗地内厂房建筑面积（计容）不得低于该宗地总建筑面积（计容）的50%。

　　3.规范土地并宗。同一权利人的相邻多宗工业用地可以并宗开发，并统一土地使用年限。土地使用年限按照原各宗地中最低剩余年限确定的，无需补缴土地价款；按照各宗地中最高剩余年限确定的，应当按市场评估价补缴土地价款。并宗地块存在出让用地和划拨（限制性出让）用地两种土地性质的，并宗后土地使用年限按出让用地的剩余年限确定，划拨（限制性出让）用地应当补办完全出让手续，并按市场评估价与原土地使用权价格的差额补缴土地价款。并宗地块均为划拨（限制性出让）用地的，经批准可以保留划拨（限制性出让）性质，也可以办理划拨（限制性出让）补办完全出让出让手续，并按市场评估价与原土地使用权价格的差额补缴土地价款。

　　4.允许配建小型商业设施。在符合工业用地“双控”指标要求的前提下，生活配套服务设施允许建设不超过项目总建筑面积（计容）5%，且不大于7000平方米的小型商业，以就近满足入驻企业员工的生活和消费需求。

　　5.支持配建新型产业用房。允许工业再开发项目利用既有用地，新建或改建工业生产必需的研发、设计、检测、中试等新型产业用房，建筑面积不超过项目总建筑面积（计容）的15%（在行政办公及生活配套服务设施之外计算），并应符合相关工业建筑设计规范要求。已批工业用地建设新型产业用房的，原用地批准的土地用途、土地使用年限不变，不补缴土地价款，不再重新约定投资强度、产值、税收等。

　　6.允许土地用途变更或建筑功能临时变更。低效商服用地及位于工业控制线外的低效工业、仓储用地，可以按有关规定办理土地用途变更和建筑功能临时变更手续，改造为商业、办公、酒店及保障性租赁住房、补民生短板等项目（商品住宅除外）。

　　7.支持企业开发地下空间。鼓励和引导企业利用自有存量用地进行地下空间综合开发，应按程序办理用地手续。作为工业、软件及研发再开发项目产业配套的，无需补缴地价；商服项目应当按规定缴交地价，补办地下建设用地使用权出让手续。地下空间建设用地使用权的使用年限应当与地上同用途的国有建设用地使用权使用年限保持一致。

　　8.允许工业用地分割。低效工业用地的存量工业物业或经批准实施低效用地再开发后的工业物业，低效工业用地范围内空闲未建土地，可以按规定办理物业分割转让，或者土地分割转让、收储。

　　9.鼓励工业用地提容增效。位于工业控制线内的国有工业用地，保持原工业用途不变，在既有用地范围内可申请通过新建、改扩建、拆除重建等方式增资扩产提容增效，提高土地利用效率，经批准增容的，不再增收土地出让金。工业控制线外的国有工业用地，经属地区政府（园区管委会）按规定报市政府研究同意，可参照工业控制线内的工业用地办理。工业增资扩产项目原土地为划拨、限制性出让方式供地，土地使用权人承诺宗地内建（构）筑物自用的，在办理增资扩产时可暂不办理划拨、限制性出让土地补办完全出让手续，待今后土地使用权人变更时再按届时的规定予以办理。房屋所有权人将建成房屋按原批准用途出租的，应按本市相关规定缴纳土地收益金。

　　10.容积率核定优化。为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约。在规划条件之外，对多保留不可移动文物和历史建筑、多无偿移交政府的公共服务设施等公益性贡献，其建筑面积可按贡献的相应建筑面积补足。为满足安全，环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率。

　　四、优化项目审批

　　1.下放工业用地提容增效审批权限。工业控制线内的工业用地增资扩产提容增效，原则上由属地区政府（管委会）研究实施。涉及宿舍型保障性租赁住房的，应按规定报市政府研究同意。

　　2.简化工业用地控制标准审核要求。原用地未约定固定投资强度、土地产出率、地均税收等监管指标的，再开发项目应当与属地区政府（管委会）重新签订监管协议，明确相关指标。经工信部门确认，引入项目符合片区产业规划导向且属于工业战略性新兴产业的，可以不对原工业用地的固定资产投资强度、土地产出率、地均税收等指标进行审核。

　　3.取消工业用地特殊工艺审查。对于达到现行本市工业用地控制标准，及土地出让合同约定容积率要求的新建工业厂房，不再进行特殊工艺审查。

　　4.妥善处理历史违法建筑。再开发项目存在历史遗留违法违章建筑的，满足房屋安全和消防安全等条件下，经属地区政府（管委会）研究同意，资源规划部门出具尚可采取改正措施认定函，城市执法管理部门依法处罚后，可以按相关程序补办审批手续。对不能补办审批手续的违法违章建筑，属于增资扩产类工业项目的，再开发主体申请办理建设工程规划许可时，出具违法违章建筑在项目竣工验收前自行拆除或按要求整改到位书面承诺的，经属地区政府（管委会）研究同意，可以启动提容增效项目报批工作，再开发主体在申请竣工备案前须按照承诺完成所有违法建筑的拆除或整改工作。

　　五、加大金融支持

　　加大在建工程抵押支持力度。再开发项目可以申请分区、分期、分幢办理在建工程抵押贷款，贷款款项应当专项用于抵押项目的建设。涉及抵押处置的，按土地出让合同约定执行。

　　六、强化监督管理

　　全链条监管。属地区政府（管委会）及相关职能部门，应依职责加强对再开发项目的全链条监管，严格按土地出让合同（含补充合同）、建筑功能临时变更合同、监管协议（含补充协议）等实施监管，对发现的违法违规违约行为依法处置。 

　　厦门市自然资源和规划局办公室          2025年1月2日印发 

　　政策解读：《厦门市低效用地再开发政策指引（2025版）》政策解读