一、背景依据

　　2023年以来，国家层面陆续出台关于城中村改造、低效用地再开发试点的相关文件，明确允许地方“按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让”。为顺应房地产市场发展新形势和城市建设发展新形态，全面释放提升土地综合利用效能，经过前期充分调研和论证，结合我市综合改革试点工作，拟进一步丰富和完善土地供应模式，出台《厦门市“招拍复合”出让国有建设用地使用权试点办法》，并细化出让业务流程和操作规范。

　　二、目标任务

　　基于公平公正、公开择优的原则，进一步完善土地供应方式，兼顾政府引导和市场配置，建立竞争性准入机制，通过招标引入综合评价方案，通过拍卖凸显市场配置作用，筛选出综合实力强的企业，规划建设匹配城市发展的高质量、高标准项目，从而实现“选商择资”目标，匹配新改革形势下的城市高质量发展战略要求。

　　三、起草过程

　　参考我市招标、拍卖出让经营性用地的常规做法，借鉴其他城市复合出让办法及经验，在相关法律法规规定的范围内，我局起草形成《厦门市“招拍复合”出让国有建设用地使用权试点办法（征求意见稿）》。经征求各区政府和相关职能部门、社会公众意见并修改完善后，形成了《厦门市“招拍复合”出让国有建设用地使用权试点办法（送审稿）》，送审稿于2024年6月27日经市政府会议研究并原则同意，由我局印发实施。

　　四、范围期限

　　1.适用范围：符合厦门市城镇开发边界内的城中村改造用地、低效再开发用地、成片综合开发用地、轨道综合开发用地，以及经市政府同意的采取“招拍复合”出让的其他用地条件之一的国有建设用地。

　　2.文件期限：自2024年7月10日施行，有效期5年。

　　五、主要内容

　　文件立足我市实际情况，从“招拍复合”出让国有建设用地使用权的概念界定、适用范围、实施程序、操作规范、综合评价方案评分指标设置等方面进行了明确，主要内容如下：

　　（一）“招拍复合”定义

　　“招拍复合”出让国有建设用地使用权，是指出让人根据通过竞买申请资格核验后的有效申请人数确定出让方式，分别采用招拍复合或拍卖的方式出让国有建设用地使用权。当通过竞买资格核验的有效申请人达到N家(N≥3，具体数量由市政府根据项目、产业类型确定，于宗地出让公告一起发布)或以上时，采用招拍复合方式出让，按照“投标、开标、评标、定标”的程序先评审综合评价方案，再进行现场竞价，最后按综合条件最佳者得或现场竞价最高者得原则确定竞得人。当有效申请人不足N家时，地块采用常规拍卖方式出让，按价高者得原则确定竞得人，其中有效申请人为1家时，直接底价成交；无人报名或无人应价时地块流拍。

　　（二）“招拍复合”出让程序

　　“招拍复合”出让程序依次为：项目策划生成、编制出让方案、发布出让公告、受理竞买申请、确定出让方式、实施出让活动、发布出让结果、签订出让合同。其中确定出让方式后，分别按招拍复合或拍卖两种方式实施出让活动。

　　（三）综合评价方案设置原则

　　综合评价方案由各区政府、指挥部、管委会于出让意见函内予以明确，原则上由商务标、技术标组成，根据需要可增设加分指标项。其中商务标以经济实力、项目经验、技术资质、招商方案、运营方案、承诺事项等评分项目为主；技术标为投标人对地块的设计方案，以城市设计方案、建筑设计方案及动画演示或实体模型效果展示等评分项目为主；加分指标项主要是因特殊需求增设的评分项目。评分原则采用百分制，具体评分项目、评分权重、加分项可根据项目类型灵活设置。

　　（四）出让方案的编制单位及内容

　　宗地出让方案由市土地发展中心编制，经市资源规划局报市政府审批同意后制作成出让文件并发布。出让方案须包含宗地的出让方式、出让起始价、综合评价方案等。

　　（五）评标专家设置原则

　　招标活动根据项目情况可以选择两组专家分别评定商务标和技术标，也可以只选择一组专家既评技术标又评商务标。每一组评标专家均由公证处根据评标项目类型、人数分别在对应的评标专家库内随机差额抽取组成，并当场联系确定出席情况，若有缺席的，再次随机抽取直至人数额满为止。评标专家人数一般为5人或5人以上的单数。评标专家库由市资源规划局会同各区政府、指挥部、管委会明确。

　　（六）入围竞标人确定原则

　　入围竞标人由评标专家根据投标人的排名顺序确定，投标人的排名顺序由投标专家根据按照综合评价得分由高到低的原则确定。得分有相同者，先以经济实力得分由高到低排序；若经济实力得分有相同者，则再以项目经验得分由高到低排序；若项目经验得分有相同者，则再以技术资质得分由高到低排序；若技术资质得分有相同者，则以抽签方式决定其排序。

　　六、关键词诠释

　　1.入围竞标人

　　入围竞标人是指在招拍复合出让过程中，经过资格评审后，被确定为具备参与现场竞价资格的投标人。

　　2.综合条件最佳者

　　综合条件最佳者为招拍复合出让阶段入围竞标人综合评价方案得分和现场竞价得分两者加权得分的最高者。

　　3.中标候选人

　　中标候选人是指在招拍复合出让过程中，经过评标专家对投标文件评审后，符合出让文件要求、排名靠前且具备签订出让合同资格的投标人。

　　4.竞得者及竞得价格

　　以招拍复合出让方式竞得的，排序最前的中标候选人为竞得人，若该中标候选人宣布放弃中标资格的，后一顺位的中标候选人即转为竞得人，竞得价格为其最终报价；以拍卖方式竞得的，拍卖现场报价（应价）最高者为竞得人，竞得价格为其最高报价（应价）。

　　七、联系人及联系电话

　　厦门市自然资源和规划局利用处  0592-2855255。

　　原文链接：厦门市自然资源和规划局关于印发厦门市“招拍复合”出让国有建设用地使用权试点办法的通知