根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34 号)，我局形成了《厦门市国有建设用地使用权二级市场交易管理试行办法（征求意见稿）》，现按相关要求向社会公开征求意见，征集截止日期为公布之日起七个工作日内。

　　厦门市国有建设用地使用权二级市场交易管理试行办法

　　（征求意见稿）

　　第一章  总  则

　　第一条  为进一步规范国有建设用地使用权二级市场交易，优化土地资源配置，提高土地利用效率，根据相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法所称的建设用地使用权二级市场交易，是指国有建设用地使用权以宗地为单元转让、出租和抵押的交易行为，包括地上建筑物、构筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并交易的情况。城镇住宅的分套交易、商业写字楼和工业厂房分层转让、政府储备土地临时利用不适用本办法。

　　第三条  自然资源管理部门负责组织和监督管理国有建设用地使用权二级市场中的转让、抵押、未建设的土地出租行为，不动产登记机构为主要承办机构。住房管理部门负责组织和监督管理国有建设用地使用权二级市场中的土地连同地上建筑物的出租行为。

　　国有建设用地使用权二级市场交易管理机构和有关承办机构，按规定实施国有建设用地使用权二级市场交易有关活动，具体包括：

　　（一）受理申请人的国有建设用地使用权转让、出租和抵押交易申请；

　　（二）对申请人提供的相关资料进行审核；

　　（三）发布转让、出租土地信息公告；

　　（四）公示交易结果；

　　（五）办理转让、抵押登记；

　　（六）分析统计各类交易数据；

　　（七）优化提供各种服务，对市场进行监测、监管；

　　（八）从事与建设用地使用权二级市场交易相关的其他事务。

　　第四条  市场主体可登陆“厦门市土地二级市场交易业务平台”，进行土地转让、出租信息发布、网上竞价；也可前往市行政服务中心、岛外各区行政服务中心窗口，办理土地二级市场交易业务。

　　第二章  国有建设用地使用权转让

　　第五条  国有建设用地使用权的转让包括因买卖、赠与、交换、继承或受遗赠、资产划转、作价出资（入股）、企业改制、兼并重组、法人或其他组织合并、分立、共有人增加或减少、司法处置等引起的转让行为。

　　第六条  建设用地使用权转让应满足以下条件：

　　（一）已经支付全部土地使用权出让金，并取得不动产权证书；

　　（二）转让时房屋已经建成的，应当持有不动产权证书；

　　（三）在建工程转让的，应取得施工许可证，并且已投入开发建设达到工程建设投资（地价款除外）的25％以上；

　　（四）符合土地出让合同约定的转让前提条件，且不存在土地闲置等须收回建设用地使用权的情形或其它违法违规行为；

　　（五）在抵押期间，建设用地使用权、在建工程转让的，应当取得抵押权人同意转让的书面证明。

　　第七条  划拨国有建设用地使用权转让应满足以下条件：

　　（一）不存在须收回建设用地使用权的情形；

　　（二）房屋已经建成并取得不动产权证书；

　　（三）供地方案经过市政府批准；

　　（四）按规定办理划拨用地补出让用地手续，签订土地出让合同，缴清土地出让金。

　　第八条  通过土地二级市场交易平台进行国有建设用地转让的，按以下流程操作：

　　（一）申请人（含中介机构）提出转让申请，并在土地二级市场交易平台提交相关材料；

　　（二）有关承办机构对材料进行审核。通过审核的，公告转让宗地信息；

　　（三）申请网上挂牌竞价的，在规定时间组织网上竞价（属于申请公开竞价的，公告期30天，竞价期3个工作日），需要线上挂牌竞价或线下进行拍卖的，由市土地开发总公司参照我市土地一级市场招拍挂方式组织实施，包括发布转让公告文件、组织网上竞价或拍卖、成交公示等；

　　（四）交易双方签订国有建设用地使用权转让合同。属于在建工程或限制转让对象的，原受让人、新受让人应与出让人签订土地出让变更合同，明确新受让人应承继原合同的权利和义务；

　　（五）交易双方向不动产登记机构申请转移登记。属于在建工程或限制转让对象的，上述变更合同应作为申办转移登记的要件之一。

　　第九条  申请在土地二级市场交易平台上进行国有建设用地使用权转让的，应提供的材料包括：

　　1.申请报告；

　　2.土地出让合同（含补充合同、产业监管协议、划拨土地补办土地出让合同等）、划拨决定书；

　　3.不动产权证书；

　　4.营业执照及法人代表身份证明信息。

　　第十条  在土地二级市场交易平台上进行转让的，意向竞买人应缴纳竞买保证金方能获得竞买资格，竞买保证金按转让底价的10％缴纳。竞买保证金在转让交易完成后2工作日内予以退还。

　　第十一条  国有建设用地使用权转让双方应向不动产登记机构申请转移登记，登记前应取得相应有效证明，具体如下：

　　（一）买卖、互换或赠与引起转让的，应相应签订买卖合同、互换合同、赠与合同；

　　（二）继承或受遗赠引起转让的，应取得公证部门的公证材料，或者生效的法律文书；

　　（三）划转、改制、重组引起转让的，应取得批准文件；作价出资（入股）引起转让的，应签订作价出资（入股）协议；

　　（四）法人或其他组织合并、分立引起转让的，应提交合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料；

　　（五）共有人增加或者减少引起转让的，应签订共有人增加或者减少的协议，共有份额变化的，应签订份额转移协议；

　　（六）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书引起转让的，应取得生效法律文书。

　　第十二条  政府机构、事业单位和国有独资企业之间划转国有建设用地使用权，划转后符合《划拨用地目录》保留划拨方式使用的，可直接办理不动产转移登记；不符合《划拨用地目录》的，应按规定办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，并缴纳土地使用权出让金。

　　第十三条  通过转让取得的国有建设用地使用权，其使用年限为原土地出让合同约定的使用年限扣除已经使用年限后的剩余年限。

　　第十四条  资产处置、司法判决等生效文书对宗地进行分割、合并，引起转让的，应取得有关分割或合并的生效法律文书。宗地分割、合并应符合土地出让合同相关约定，并签订补充合同明确分割、合并后各用地的开发利用要求，以及公共配套设施建设和使用有关权利义务。房地产开发用地原则上不得分割。低效工业用地处置等涉及宗地分割或合并的，应经依法批准，重新核定规划设计条件，签订补充合同明确土地开发利用要求。拟分割宗地存在多个权利主体的，应取得相关权利人的书面同意。土地分割、合并并办理登记后，可依法进行转让、出租、抵押。

　　第十五条  国有资产处置（含改制）时涉及国有建设用地使用权转让的，应经国有资产管理部门同意并出具处置意见，资源规划部门审核应补交地价后，再按照国有资产处置相关规定进行资产处置。

　　第十六条  以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，按照《福建省人民政府办公厅关于进一步规范省属单位土地资产处置的通知》（闽政办〔2007〕91）号等国有资产处置相关规定办理。转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

　　第十七条  司法处置涉及建设用地使用权转让的权属状况查询、处置协调机制等内容，按照厦门市中级人民法院等5部门《关于人民法院执行中涉及土地房屋权属有关工作的意见》（厦中法[2016]15号）执行。

　　第十八条  国有建设用地使用权转让人应向资源规划主管部门如实申报转让价，除土地出让合同另有约定的，申报的转让价低于标定地价的，政府有优先回购权。转让价比基准地价修正值低20%以上的，不动产登记机构应暂停办理产权转移登记，将相关情况报市自然资源和规划局，市自然资源和规划局报市人民政府，建议行使优先购买权。市人民政府明确不予购买的，动产登记机构方可继续办理产权转移登记。

　　第十九条  国有建设用地使用权转让后，新受让人应按原出让合同（包括补充合同和监管协议）的约定和不动产权证书的登记要求继续履行有关义务。相关行业主管部门按职责要求对新受让人进行监督管理。新受让人的合同履约情况，纳入社会诚信体系管理。对出现土地闲置、开竣工违约的，依法予以处置。

　　第三章  国有建设用地使用权出租

　　第二十条  以出让方式取得的国有建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物出租的，应满足土地出让合同关于出租的约定。

　　第二十一条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物出租的，应满足以下条件：

　　（一）取得不动产权证书；

　　（二）符合《厦门市土地收益金征收管理办法》相关规定。

　　第二十二条  国有建设用地使用权出租期限最长不得超过二十年。

　　第二十三条  通过土地二级市场交易平台上进行的国有建设用地使用权出租的，按以下流程操作：

　　（一）申请人提出申请，并在土地二级市场交易平台提交相关材料。

　　（二）属于未建设的土地出租的，不动产登记机构对材料进行审核，通过审核的，公告出租宗地信息，组织达成交易。属于土地连同地上建筑物出租的，住房管理部门对材料进行审核，通过审核的，公告出租宗地信息，组织达成交易。

　　（三）承租方根据成交结果，与原土地使用权人签订国有建设用地使用权出租合同。

　　（四）交易双方在交易平台上申请办理出租备案。

　　第二十四条  申请在土地二级市场交易平台上进行国有建设用地使用权出租的，应提供的材料包括：

　　1.申请报告；

　　2.土地出让合同（含补充合同、划拨土地补办土地出让合同等）或划拨决定书；

　　3.不动产权证书；

　　4.营业执照及法人代表身份证明信息。

　　第二十五条  划拨用地整体或部分出租的，应在签订出租合同后15天内向属地资源规划管理部门申报缴纳土地收益金。土地收益金收缴标准、方式等按照《厦门市土地收益金征收管理办法》执行。

　　第二十六条  划拨用地整体出租时间累计超过20年的，或部分出租且可分割的，资源规划部门应函告土地使用权人依法补办出让等有偿使用手续，不得继续按划拨用地出租，土地使用权人应依法补办出让等有偿使用手续。

　　第四章  国有建设用地使用权抵押

　　第二十七条  非银行金融机构、企业、自然人等均可作为抵押权人，依法申请以国有建设用地使用权、国有建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记，但应符合抵押相关法律法规规定。

　　第二十八条  对国家发改委审批安排国家专项建设基金的项目用地，办理不动产抵押登记时，放宽对抵押登记的主合同审查限制，重点审核申请登记的不动产是否符合抵押登记要件。

　　第二十九条  以出让方式取得的营利性教育、医疗卫生和养老服务等公共管理与公共服务项目用地可以进行抵押，但若涉及抵押处置的按合同约定办理，不得改变土地用途。

　　第三十条  土地出让合同中有约定抵押时需经过出让人同意等限制抵押条款的，在土地抵押时，抵押人、抵押权人与出让人应签订三方合同，对建设用地使用权抵押价值限价，以及抵押物处置等进行约定。

　　第五章  附  则

　　第三十一条  土地二级市场交易管理承办机构应根据《厦门市不动产登记领域“红黑名单”管理办法》《失信被执行人联合惩戒实施办法》等信用体系建设相关文件要求，在土地二级市场交易管理工作中，及时做好信用信息采集和评定工作，纳入守信联合激励和失信联合惩戒工作。

　　第三十二条  国有建设用地使用权交易申请人应保证提供的文件资料真实、合法、有效、全面，并对委托交易标的物的合法性负责，不得隐瞒事实真相，对所提供的事实和文件资料的真实性承担相应法律后果。

　　第三十三条  本办法自颁布之日起实行，有效期2年。