索 引 号 XM00126-18-02-2021-005 主题分类 其他政策文件解读
发布机构 发文日期 2021-02-07
文 号 政策解读
标 题: 《厦门市工业(仓储)用地改造管理暂行办法》解读
内容概述: 《厦门市工业(仓储)用地改造管理暂行办法》解读
《厦门市工业(仓储)用地改造管理暂行办法》解读
发布时间:2021-02-07 18:51
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  为规范工业(仓储)用地改造,提高土地利用效率、优化产业结构、促进城市更新和高质量发展,落实“岛内大提升、岛外大发展”战略,近日厦门市自然资源和规划局出台《厦门市工业(仓储)用地改造管理暂行办法》(下文简称《办法》)。厦门土地房产研究中心专门对《办法》进行解读。

  一、《办法》适用范围

  《办法》明确,厦门市工业用地控制线范围以外的国有建设用地中的工业(仓储)用地,包括工业用地、仓储用地及前述功能的混合用地,可以由土地使用权人按规定申请对原用地及宗地内建筑物、构筑物进行改造。

  但是,属于下列情形的用地,原则上不得由土地使用权人申请改造:

  (一)已纳入政府收储计划或已明确以收储方式整体改造区域内的用地。

  (二)轨道交通站点300米范围内的用地。

  (三)相关专项规划明确需保留原用途使用的用地。

  (四)位于生态控制线内等相关规划明确不宜建设的用地。

  二、工业(仓储)用地改造后的用途

  根据《办法》,位于厦门市工业用地控制线范围以外的国有建设用地中的工业(仓储)用地,如果不属于上述不得改造的情形,都可以申请改造为教育、医疗、养老托幼、体育等4类补民生短板项目。

  同时,本次《办法》同步发布了由市政府确定的改造政策区范围,位于改造政策区范围内的工业(仓储)用地,除了可改造为教育、医疗、养老托幼、体育等4类补民生短板项目,还可以按下列规定进行改造:

  (一)位于市级(含)以上政府批准设立的软件研发、文创专业园区的(图中蓝色、黄色区块),可以分别改造为软件研发、文创类产业项目;

  (二)位于市政府明确可改造为商业等其他经营性用途的片区的(图中红色区块),可以改造为市政府确定用途的项目。

  注:改造政策区范围图随《办法》一起发布,政策区可按规定报市政府批准后调整。

  Tips:

  ● 工业(仓储)用地不得改造为商品住宅项目。

  ● 教育、医疗、养老托幼、体育等4类补民生短板项目经行业主管部门审查认定,在《办法》中进行了明确。

  ● 申请改造为软件研发、文化创意类及商业等项目的,由区政府会同行业主管部门联合进行产业审查认定,严格执行产业准入、园区(或片区)管理等的相关要求。

  ● 位于中国(福建)自由贸易试验区厦门片区内的工业(仓储)用地改造项目,可由片区管委会根据产业发展需要上报市政府同意后实施。

  三、工业(仓储)用地改造申请条件

  申请工业(仓储)用地改造,应满足产权清晰、无违法违规用地行为等9项要求,缺一不可。具体如下:

  (一)申请人与土地使用权人一致。

  (二)已取得土地房屋权证。

  (三)原用地不存在违法违规使用土地、违反土地出让合同(或用地批文、划拨决定书)、监管协议约定行为或已依法处理。

  (四)不涉及应依法征收或收回国有建设用地使用权。

  (五)按宗地申请。

  (六)申请人承诺项目改造后满足建筑结构和消防安全要求。

  (七)申请土地用途变更的,项目宗地需取得建设工程竣工规划条件核实8年以上,且申请改造之日剩余土地使用年期不少于8年。

  (八)申请土地用途变更的,变更内容符合控制性详细规划。

  (九)已征求利害关系人意见。

  四、工业(仓储)用地改造方式

  工业(仓储)用地改造方式包括土地用途变更和建筑功能临时变更两种。

  (一)土地用途变更

  1.土地用途变更是指经批准变更土地用途并进行相应的改造,允许部分或全部拆除重建,并按控制性详细规划重新核定规划条件,但根据相关规定需作为历史遗存保留的除外。新用途土地使用年限按原用地剩余年限确定。

  2.不涉及拆除重建的土地用途变更项目,在不改变原建筑结构的前提下,允许对原建筑进行局部改造,但原则上不改变原建筑高度、不增加项目用地面积、不实施拆除重建。在满足相关规范要求的前提下,经审核同意可增设必要的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、建筑出入口雨棚等配套设施,但不得增加行政办公及生活服务设施。

  3.需报市政府批准同意后方可实施,具体审批程序如下:

  4.需按规定补交土地出让金,计算公式如下:

  补交土地出让金额=变更后用途土地使用权剩余年期市场评估价-原用途土地使用权剩余年期价格

  若变更后用途土地使用权剩余年期的市场评估价≤原用途土地使用权剩余年期价格,则不需要补交土地出让金。

  (二)建筑功能临时变更

  1.建筑功能临时变更是保持原土地用途、土地使用年期不变, 利用存量工业(仓储)房产发展本《办法》支持的产业、行业的行为。建筑功能临时变更有效年限为5年,不得超过批准的土地使用年期。

  2.在不改变原建筑结构的前提下,允许对原建筑进行局部改造,但原则上不改变原建筑高度、不增加项目用地面积、不实施拆除重建。在满足相关规范要求的前提下,经审核同意可增设必要的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、建筑出入口雨棚等配套设施,但不得增加行政办公及生活服务设施。

  3.原则上由区政府批准,但下列建筑功能临时变更项目需报市政府同意后方可实施:

  (1)增设的各类配套设施的总建筑面积>原产权计容建筑面积12%的项目。

  (2)改造为教育、医疗、养老托幼、体育等4类补民生短板以外的项目。

  (3)改造为含有居住功能的养老托幼类、医疗类项目(“含有居住功能”指分隔单元计容建筑面积小于等于300平方米,独立设置卫生间)。

  (4)改造政策区外的零星工业(仓储)用地改造项目。

  其审批程序如下:


  4.建筑功能临时变更为教育、医疗、养老托幼、体育等4类补民生短板项目,以及软件研发项目、文创类项目的,无需缴交土地年租金;变更为市政府明确的其他经营性用途项目的,则按以下公式计算土地年租金:

  土地年租金=(新建筑功能对应土地用途基准地价*修正系数-旧建筑功能对应土地用途基准地价*修正系数)*1.2

  若新建筑功能对应的基准地价修正值≤旧建筑功能对应的基准地价修正值,则不用结算土地年租金。

  Tips:

  ● 采取土地用途变更方式的拆除重建项目,周边国有未出让的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地,若总面积同时满足:①≤项目拆除范围用地面积的10%;②≤3000平方米,并且因规划统筹确需一并改造利用的,可以作为零星用地以协议出让方式供应给改造项目申请人,土地用途与项目改造后用途一致,土地出让年期截止时间与改造项目一致。

  ●原以划拨方式取得的用地,土地用途变更后不符合《划拨用地目录》的,应在土地用途变更供地方案中包含划拨用地补办出让方案,一并报市政府批准。

  ●原土地出让合同对土地用途变更及地价结缴有明确约定的,按约定执行。

  五、建筑功能临时变更到期处理

  建筑功能临时变更期限届满后,有以下两种处理方式:

  (一)需继续按新建筑功能使用的,视剩余土地使用年期不同,有以下两种处理:

  1.剩余土地使用年限≤8年的,在临时变更期限届满前3个月内申请继续办理建筑功能临时变更,不可申请土地用途变更改造;

  2.剩余年限≥8年的,在届满前3个月内申请剩余年限的土地用途变更改造,不可申请办理建筑功能临时变更。

  (二)变更期满后项目不再按新建筑功能使用的,土地使用权人要按规定在6个月内拆除临时变更期间建设的建构筑物,并将建筑结构、消防安全等恢复为满足原土地用途和规划条件的国家有关规范要求。确属无法恢复的,须参照(一)办理建筑功能临时变更续期或土地用途变更手续。

  Tips:

  原已按我市相关政策规定办理建筑功能临时变更的,批准的临时变更期限届满后,可参照《办法》规定办理。

  六、引入市场主体改造

  原土地使用权人除了进行自主改造之外,还可通过以下方式引入市场主体参与改造:

  (一)通过联营、入股、转让等方式进行改造。

  (二)相邻的多宗地块,涉及多个土地使用权人的,可以通过协商收购、合作入股等方式,将多宗地块一起申请集中改造。

  Tips:

  原用地的土地出让合同(含补充合同)中含有土地使用权人股权变更限制条款的,须按程序报市政府研究同意。

  七、实施全链条监管

  《办法》规定,属地区政府及相关行业主管部门、职能部门,应依职责加强对改造项目的全链条监管,严格按土地出让合同(含补充合同)、建筑功能临时变更合同、监管协议等实施监管,对发现的违法违规违约行为除依法进行处置外,还将按规定纳入社会信用体系监管。

  此外,申请进行工业(仓储)用地改造,还有以下几点需要特别强调:

  (一)改造项目严禁未经批准擅自改变用途或建筑功能。

  (二)属于土地用途变更的,改造后的建设用地使用权须办理整体产权、整体持有、整体抵押。

  (三)属于建筑功能临时变更的,不改变原用地的权属性质,不办理建筑功能变更登记,不得转让;因城市建设需要征收或收储的,仍按原土地房屋权证载明的土地用途、建筑面积和建筑功能给予补偿。

  (四)土地用途变更后或建筑功能临时变更期间,土地使用权人的股权不得变更。

原文链接:厦门市自然资源和规划局关于印发《厦门市工业(仓储)用地改造管理暂行办法》的通知

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