一、背景依据

　　我市部分经营性房地产项目用地出让时，为实现招商目的、推动产业引入和可持续发展，根据招商需求和招商单位意见，在土地出让合同中设置了限制转让对象的条款。随着市场环境、行业发展和企业实际经营状况的变化，为盘活存量房产、改善企业经营状况，部分项目受让人反映了变更原土地出让合同中的限制转让条款的诉求。

　　根据2024年中央经济工作会议关于持续用力推动房地产市场止跌回稳，盘活存量提升土地利用效率，优化土地资源配置的精神，我市积极帮助房地产企业纾困解难，支持企业改善经营状况，拟进一步优化变更转让限制的管理

　　二、起草过程

　　经征求各区政府和相关职能部门、社会公众意见，我局研究起草了《经营性房地产项目转让对象限制变更操作规程（送审稿）》报市政府研究。2025年8月29日经市政府常务会议研究原则同意，由我局印发实施。

　　三、范围期限

　　1.适用范围：文件发布之前已出让的项目，包括商品住宅、商业、办公、酒店等经营性用途的用地项目，但不包括安置型商品房、SOHO办公、软件及研发项目。

　　2.文件期限：自2025年10月8日起施行，有效期与《厦门市自然资源和规划局关于进一步优化经营性项目用地管理的通知》（厦资源规划规〔2025〕7号）的有效期相同。

　　四、主要内容

　　（一）明确申请条件

　　申请变更转让限制项目应为权利清晰无争议，不造成公共利益损害，按此原则设定了申请人与土地使用权人一致、土地出让金已缴清、无违法违规违约使用土地行为、不存在依法征收或收回的情形、未纳入政府收储用地计划范围等常规条款。同时为便于操作，妥善解决同一个项目中可能并存的一手转让、二手再转让情形，减少矛盾纠纷，按照项目是否办理分户产权，分类设定申请单元，已办理分户产权和已办理商品房买卖合同备案的按不动产权证或销售单元申请，未分户的原则上应将宗地内所有限制转让对象的部分作为一个整体一次性申请。

　　（二）规范办理程序

　　由属地区政府（管委会）牵头，征求资源规划、住建、城管执法、行业主管部门等相关单位意见，核实企业履约情况，评估变更转让限制的合理性、可行性后，提出变更转让限制方案报市政府研究。经市政府研究同意的，按规定签订补充合同，补缴土地出让金。其中，已办理分户产权和已办理商品房买卖合同备案的，由产权人或买受人申请变更的，属地区政府（管委会）应将宗地内所有限制转让对象已办理分户产权和已办理商品房买卖合同备案的部分作为一个整体提出变更转让限制方案，经市政府研究同意，由申请人结缴地价后，资源规划部门函告住建部门并抄送不动产登记部门，无需签订土地出让合同补充合同。

　　（三）规范地价补缴原则

　　要原土地出让合同对变更转让限制及土地出让金结缴有约定的，按约定执行。未约定的，区分开发商和小业主按以下原则补缴：未办理分户产权，分别计算变更限制条件时点有无限制条件的土地使用权市场评估价格的差额、原用地出让时点有无限制条件的土地使用权市场评估价格的差额（并计利息）、变更限制条件时点没有限制条件的土地使用权市场评估价格与原土地出让合同成交价（计利息）之间的差额，由开发商按三者中的最高值补缴地价；已办理分户产权和已办理商品房买卖合同备案的，由分户产权人或购房人按变更限制条件时点有限制条件与没有限制条件的土地使用权市场评估价格的差额补缴。

　　（四）调整转让权利

　　项目签订土地出让合同补充合同、按规定缴清土地出让金后,变更原土地出让合同中的转让限制条款，修改为“可依法依规转让、出租、抵押”。已办理分户产权和已办理商品房买卖合同备案的，凭资源规划部门同意变更限制条件的函及补缴地价的凭据办理不动产权变更登记。

　　（五）监督监管要求

　　按照一般项目监管要求，属地区政府（管委会）及相关职能部门应依职责加强全链条监管，严格按土地出让合同（含补充合同）等实施监管，对发现的违法违规违约行为依法处置。

　　五、联系人及联系电话

　　厦门市自然资源和规划局利用处，0592-2855255。

　　原文链接：厦门市自然资源和规划局关于印发经营性房地产项目转让对象限制变更操作规程的通知