索 引 号 XM00126-13-03-2021-015 主题分类 规范性文件
发布机构 厦门市自然资源和规划局 发文日期 2021-02-07
文 号 厦资源规划规〔2021〕1号
标 题: 厦门市自然资源和规划局关于印发《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理暂行办法》的通知
内容概述: 厦门市自然资源和规划局关于印发《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理暂行办法》的通知
厦门市自然资源和规划局关于印发《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理暂行办法》的通知
发布时间:2021-02-07 18:22
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各有关单位:

  为深入推进供给侧结构性改革,加快化解我市商业办公用房库存,推动城市更新发展,优化城市规划功能,根据有关法律法规的规定,经市政府研究同意,我局制定并印发《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理暂行办法》,请遵照执行。

  厦门市自然资源和规划局

  2021年1月20日

  (此件主动公开)

  

  厦门市自然资源和规划局办公室           2021年1月20日印发

  厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理暂行办法

  第一条 为深入推进供给侧结构性改革,加快化解我市商业办公用房库存,推动城市更新发展,优化城市规划功能,完善配套服务水平,补齐民生短板,激发片区活力,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《自然资源办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引(2019年版)>的通知》(自然资办发〔2019〕31号)、《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》(闽政〔2016〕11 号)、《福建省人民政府办公厅关于加快化解商业办公房地产库存的通知》(闽政办〔2016〕108号)等有关精神,结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市已批国有建设用地中含有商业、办公用途的项目,商业、办公部分的土地用途变更和建筑功能临时变更的审批管理。其中办公项目应为2017年12月30日《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知》(厦府办〔2017〕234号)发布之前取得工程规划许可的项目。

  第三条 土地用途变更是指经批准变更土地用途,并按照新的土地用途和规划条件使用的行为。

  建筑功能临时变更是指保持原土地用途、土地使用年限不变, 利用存量商业、办公房产发展本办法支持的产业、行业的行为。建筑功能临时变更有效期为5年,且不得超过批准的土地使用年限。

  第四条 商业、办公项目可按下列规定申请土地用途变更或建筑功能临时变更:

  (一)申请土地用途变更的,土地用途可在《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2017)一级类商服用地项下的二级类之间转换,也可变更为教育、科研、医疗、养老、文化、体育等公共管理与公共服务类用途。

  (二)申请建筑功能临时变更的,应当属于省级(含)以上政府或政府部门发布的相关产业用地政策(以下简称“产业用地政策”)规定的,国家、省支持的体育、养老、文化创意、电子商务快递物流项目等产业、行业;或者市政府明确可按建筑功能临时变更方式使用商业、办公房产发展的补民生短板项目和产业引导类项目。

  第五条 土地用途变更和建筑功能临时变更应当符合下列条件:

  (一)申请人与土地使用权人一致;

  (二)已征求利害关系人意见;

  (三)按宗地、子地块或幢、层相对独立空间申请;

  (四)申请人承诺项目变更后满足建筑结构和消防安全要求;

  (五)已取得预售许可证的项目,申请人应当暂停或取消预售;

  (六)申请土地用途变更的,还应符合下列条件:

  1.变更内容符合控制性详细规划;

  2.申请时点剩余土地使用年期不少于8年;

  3.土地设定抵押权的,应取得抵押权人同意用途变更的书面意见。

  (七)申请建筑功能临时变更的,还应符合下列条件:

  1.项目已竣工验收;

  2.土地使用年限未到期;

  3.已取得行业主管部门书面同意意见。

  第六条 有下列情形之一的项目不予批准土地用途变更或建筑功能临时变更:

  (一)应依法征收或收回国有建设用地使用权的;

  (二)申请人处于人民法院认定“失信被执行人”期间内的;

  (三)已纳入政府收储用地计划范围的;

  (四)原用地按总部办公政策供地的;

  (五)存在其他情形依法不予变更的。

  第七条 申请土地用途变更的,应当报市政府批准同意后方可实施。

  申请建筑功能临时变更的,原则上由项目属地区政府(管委会,以下统称“区政府”)批准,但下列建筑功能临时变更项目需报市政府同意后方可实施:

  (一)原用地以划拨或限制性出让方式供地的;

  (二)变更为文化创意类产业项目的;

  (三)变更为含有居住功能的养老、医疗类项目的(“含有居住功能”指分隔单元计容建筑面积小于等于300平方米,独立设置卫生间等设施);

  (四)变更为市政府确定的产业引导类项目的。

  第八条 土地用途变更按下列程序办理:

  (一)申请人持变更方案、利害关系人意见等材料,向项目属地资源规划部门申请。资源规划部门初步审查后,通过“多规合一业务协同平台”征询项目属地区政府及相关部门意见。

  (二)相关部门审查同意后,资源规划部门会同区政府组织专家对规划条件变更等进行论证。经专家论证同意变更的,由资源规划部门对外公示10日。公示期满无异议或有异议但处置完毕的,由资源规划部门将相关材料报市政府研究。

  (三)经市政府同意后,区政府与申请人签订监管协议,明确区政府的监管责任和申请人的违约责任。

  (四)资源规划部门核定规划条件,拟定土地用途变更供地方案报市政府批准后,与申请人签订土地出让合同(含补充合同)并按规定结缴地价;并将规划条件变更情况予以公布,同时通报同级监察部门。原以划拨方式取得的用地,变更后用途不符合《划拨用地目录》的,应在土地用途变更供地方案中包含划拨用地补办出让方案,一并报市政府批准。

  第九条 建筑功能临时变更按下列程序办理:

  (一)申请人持变更方案、利害关系人意见、行业主管部门意见等材料,向项目属地资源规划部门申请。资源规划部门初步审查后,通过“多规合一业务协同平台”征询区政府及相关部门意见。

  (二)相关部门审查同意后,由资源规划部门按第七条规定将相关材料报区政府或市政府研究。符合条件的,区政府或市政府出具同意变更的书面意见。

  (三)资源规划部门出具审查意见函,明确可变更的建筑功能、建筑面积、增设的配套设施等规划指标,并与申请人签订建筑功能临时变更合同,按规定计收建筑功能临时变更土地年租金。

  第十条 经批准变更后,申请人应按资源规划、建设、生态环境、人防及行业主管部门等的规定,进一步办理相关审批手续。申请人应委托具有相应资质等级的设计单位对项目变更后是否符合新用途的建筑结构、消防安全的有关规范进行确认。涉及建筑新建、改建、扩建的,须按规定进行竣工验收后方可投入使用。

  第十一条 申请时土地使用权人尚未按原土地出让合同或监管协议等的约定完成税收等承诺的,可按本办法规定办理相关手续,但应当在重新签订的土地出让合同之补充合同或监管协议中约定,土地使用权人须继续履行相关责任义务。在本办法施行前已存在擅自改变使用功能、建筑结构的,可按本办法规定办理相关手续,但在正式批准变更前,项目属地区政府应已进行相应处置。

  第十二条 申请土地用途变更的,资源规划部门可根据变更项目设计方案、实际功能需求、片区控制性详细规划要求,及行业主管部门意见,对计容总建筑面积进行调整。

  第十三条 已建成或在建项目,在不改变原建筑结构的前提下,经批准后可对原建筑进行局部改造。但不得改变原建筑高度、不得增加项目用地面积、不得实施拆除重建。

  涉及建筑新建、改建、扩建的,应当严格按照经审查合格的施工图设计文件组织施工,不得擅自修改设计。

  第十四条 申请土地用途变更时点,未开工建设的项目,可重新约定开工竣工时间;在建的项目,可重新约定竣工时间。但开工或竣工时间延期最长不得超过一年。已违反原土地出让合同开竣工时间约定的,应先按合同约定进行处置。

  第十五条 申请变更项目签订的土地出让合同之补充合同或建筑功能临时变更合同中应明确下列约定:

  (一)土地使用权人未经批准不得擅自改变用途或建筑功能的,不得擅自改变原建筑结构、高度、增加用地面积、建筑面积、拆除重建。

  (二)属于土地用途变更的,新用途土地使用年限按原用地剩余年限确定,且不超过新用途的法定出让最高年限。变更用途部分的建筑面积须按用途类型分别办理整体产权、整体抵押、整体转让。但原土地出让合同要求宗地整体自持的项目,变更后宗地仍应整体自持,转让、抵押条件仍按原土地出让合同执行。

  (三)属于建筑功能临时变更的,不改变原用地性质、土地使用年限和原土地房屋权属关系,不办理建筑功能变更登记,不得转让;因城市建设需要征收或收储的,仍按原土地房屋权证载明的土地用途、建筑面积和建筑功能给予补偿。

  第十六条 由资源规划部门对变更土地用途部分的建筑面积重新核算土地出让金,以市政府批准土地用途变更的时间为评估基准日并结合剩余年限修正,按下列要求进行结算:

  (一)招拍挂出让(完全出让)项目

  对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比,取其高的价格;对评估出的旧用途土地价格与其原成交价进行对比,取其低的价格,以二者的差价拟定应补交的土地价款。前者价格低于或等于后者价格,互不结算土地价款。原土地出让合同对土地用途变更及地价结缴有明确约定的,按约定执行。

  (二)协议出让(限制性出让)、划拨项目

  对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比,取其高的价格;对旧用途土地价格取旧用途土地使用权价格,以二者的差价拟定应补交的土地价款。前者价格低于或等于后者价格,互不结算土地价款。原土地出让合同对土地用途变更及地价结缴有明确约定的,按约定执行。

  第十七条 建筑功能临时变更的,应按新旧建筑功能对应土地用途的基准地价修正值差额的1.2倍,一次性缴交土地年租金,若新建筑功能对应的基准地价修正值小于或等于旧建筑功能对应的基准地价修正值,则互不结算。产业用地政策、原土地出让合同等对建筑功能临时变更地价结缴有明确约定的,按约定执行。

  第十八条 土地用途变更或建筑功能临时变更经批准后,暂停预售的项目应到住房管理部门申请办理商品房预售许可变更。

  第十九条 建筑功能临时变更期限届满后,剩余土地使用年限不足8年的,可在届满前3个月内申请继续办理建筑功能临时变更。剩余年限超过8年的,可在届满前3个月内申请剩余年期的土地用途变更。

  项目不再按临时变更的功能使用的,土地使用权人应当按原土地用途和规划条件使用项目宗地及附属建(构)筑物,须在6个月内拆除建筑功能临时变更期间建设的建(构)筑物,将建筑结构、消防安全等恢复为满足原土地用途和规划条件的国家有关规范要求。确属无法恢复的,须参照前款规定办理建筑功能临时变更续期或土地用途变更手续。

  在建筑功能临时变更期限届满6个月前,资源规划部门应当函告土地使用权人期限届满处理意见。

  第二十条 属地区政府及相关行业主管部门、职能部门,应依职责加强对变更项目的全链条监管,切实做好稳定风险评估,严格按土地出让合同(含补充合同)、建筑功能临时变更合同、监管协议等实施监管,对发现的违法违规违约行为依法进行处置,并按规定纳入社会信用体系监管。

  属地区政府应当与土地用途变更项目的土地使用权人签订监管协议,明确产业类型、投资强度、税收、土地产出率、开竣工时间、股权转让等相关要求及违约责任;负责建立针对项目监管协议的监管机制并实施监督管理,保证监管协议中的监管事项可操作、可考核;负责组织实施网格化巡查工作,牵头组织各部门开展联合巡查、对发现的违法违规行为会商处置。

  行业主管部门依职责对变更后的项目进行行业监管;配合参与区政府组织的联合巡查、违法违规行为会商处置工作。

  资源规划部门按规定与土地使用权人签订土地出让合同(含补充合同)或建筑功能临时变更合同,合同中应载入本办法第十、十三、十四、十五、十九条等相关要求,并通过“建设项目全链条风险防控管理信息平台”等方式将合同信息推送给属地区政府和相关部门;负责开展建设项目竣工规划和土地核实工作;建筑功能临时变更届满前,函告土地使用权人届满处理意见,对届满后既未申请土地用途变更或建筑功能临时变更,又未按规定恢复为原土地用途和规划条件的,依职责移交城市管理行政执法部门查处;配合参与区政府组织的联合巡查、违法违规行为会商处置,并依职责对发现的违法违规行为进行信用认定及依法处理。

  建设部门依职责对建设项目施工过程监督检查、施工许可、竣工验收备案审核,对设计、图审、施工和监理的单位进行管理;配合参与区政府组织的联合巡查、违法违规行为会商处置;对配合国有建设用地使用权人违规进行开发建设的设计、施工、监理单位进行信用认定及依法处理。

  城市管理行政执法部门依职责对属地区政府及相关部门移交的违法违规建设项目进行调查和处理;配合参与区政府组织的部门联合巡查、违法违规行为会商处置,对存在违法违规行为的建设项目依法实施行政处罚。

  市场监管部门依职责加强日常巡查,配合参与区政府组织的部门联合巡查、违法违规行为会商处置,依法对建设项目发布的广告内容进行监管。

  住房部门依职责配合参与区政府组织的部门联合巡查、违法违规行为会商处置,对涉嫌违规出租、中介行为进行责令整改及调查处理。

  公安部门依职责对涉嫌犯罪行为开展立案调查工作。

  其他相关部门依职责开展建设用地全链条监管相关工作。

  第二十一条 我市已有专门文件规定商业办公项目土地用途变更为其他用途的,从其规定。

  第二十二条 本办法由市资源规划局解释。

  第二十三条 本办法自印发之日起施行,有效期2年。

  附件:商业办公存量房产建筑功能临时变更产业用地政策文件一览表

  序号

  文件名称

  文号

  发文日期

  发文单位

  涉及建筑功能临时变更的内容

  1

  国务院关于促进健康服务业发展的若干意见

  国发〔2013〕40号

  2013-9-28

  国务院

  支持利用以划拨方式取得存量房产和原有土地兴办健康服务业,土地用途和使用权人可暂不变更。连续经营1年以上、符合划拨用地目录的健康服务项目可按划拨土地办理用地手续;不符合划拨用地目录的,可采取协议出让方式办理用地手续。

  2

  国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见

  国发〔2014〕46号

  2014-10-2

  国务院

  在老城区和已建成居住区支持企业、单位利用原划拨方式取得的存量房产和建设用地兴办体育设施,对符合划拨用地目录的非营利性体育设施项目可继续划拨方式使用;不符合划拨用地目录的经营性体育设施项目,持续经营一年以上的可采取协议出让方式办理用地手续。

  3

  国务院办公厅关于推进电子商务与快递物流协同发展的意见

  国办发〔2018〕1号

  2018-1-2

  国务院办公厅

  在不改变用地主体、规划条件的前提下,利用存量房产和土地资源建设电子商务快递物流项目的,可在5年内保障土地原用途和权利类型不变,5年期满后需办理相关用地手续的,可采取协议方式办理。

  序号

  文件名称

  文号

  发文日期

  发文单位

  涉及建筑功能临时变更的内容

  4

  自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见

  自然资规〔2019〕3号

  2019-11-27

  自然资源部

  鼓励利用商业、办公、工业、仓储存量房屋以及社区用房等举办养老机构,所使用存量房屋在符合详细规划且不改变用地主体的条件下,可在五年内实行继续按土地原用途和权利类型使用过渡期政策;过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体手续的,新用地主体为非营利性的,原划拨土地可继续以划拨方式使用,新用地主体为盈利性的,可以按新用途、新权利类型、市场价格,以协议方式办理,但有偿使用合同和划拨决定书以及法律法规等明确应当收回土地使用权的情形除外。

  5

  关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见

  国土资规〔2015〕5号

  2015-9-18

  国土资源部

  (五)促进制造业迈向中高端。传统工业企业转为先进制造业企业,以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

  (六)支持生产性、科技及高技术服务业发展。原制造业企业和科研机构整体或部分转型、转制成立独立法人实体,从事研发设计、勘察、科技成果转化转移、信息技术服务和软件研发及知识产权、综合科技、节能环保等经营服务的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。  

  序号

  文件名称

  文号

  发文日期

  发文单位

  涉及建筑功能临时变更的内容

  5

  关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见

  国土资规〔2015〕5号

  2015-9-18

  国土资源部

  (七)鼓励建设创业创新平台。依托国家实验室、重点实验室、工程实验室、工程(技术)研究中心构建的开放共享互动创新网络平台,利用现有建设用地建设的产学研结合中试基地、共性技术研发平台、产业创新中心,可继续保持土地原用途和权利类型不变。按照国家加快构建众创空间的要求,对国家自主创新示范区、开发区、新型工业化产业示范基地、科技企业孵化器、国家大学科技园、小企业创业基地、高校、科技院所等机构,利用存量房产兴办创客空间、创业咖啡、创新工场等众创空间的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。  

  (八)支持“互联网+”行动计划实施。在不改变用地主体、规划条件的前提下,开发互联网信息资源,利用存量房产、土地资源发展新业态、创新商业模式、开展线上线下融合业务的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期满,可根据企业发展业态和控制性详细规划,确定是否另行办理用地手续事宜。

  6

  福建省人民政府关于开展特色小镇规划建设的指导意见

  闽政〔2016〕23号

  2016-6-3

  福建省政府

  在符合相关规划的前提下,经市、县(区)人民政府批准,利用现有房屋和土地,兴办文化创意、科研、健康养老、工业旅游、众创空间、现代服务业、“互联网+”等新业态的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策,过渡期为5年。过渡期满后需按新用途办理用地手续,若符合划拨用地目录的,可依法划拨供地。

  序号

  文件名称

  文号

  发文日期

  发文单位

  涉及建筑功能临时变更的内容

  7

  福建省发展和改革委员会等五部门关于印发《关于加快推进交通运输服务业发展的若干政策措施》的通知

  闽发改服务〔2018〕687号

  2018-11-26

  福建省发展和改革委员会等5部门

  在不改变用地主体、规划条件的前提下,利用存量房产和土地资源建设交通物流项目的,可在5年内保持土地原用途和权利类型不变,5年期满后需办理相关用地手续的,经批准可采取协议出让方式办理。

  8

  关于促进社会办医持续健康规范发展实施办法的通知

  闽卫医政〔2019〕110号

  2019-12-31

  福建省卫健委等部门

  经土地和房屋所有法定权利人及其他产权人同意后,对闲置商业、办公、工业等用房作必要改造用于举办医疗机构的,可使用过渡期政策,过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件等手续时,除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外,其余可以协议方式办理,但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。

  9

  厦门市人民政府关于开展特色小镇规划建设的意见

  厦府〔2016〕309号

  2016-10-12

  厦门市人民政府

  在符合相关规划的前提下,经市、区人民政府批准,利用现有房屋和土地,兴办旅游、电商、民宿、文化创意、科研、健康养老、工业旅游、众创空间、“互联网+”等新业态的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策,过渡期为5年。过渡期满后需按新用途办理用地手续,若符合划拨用地目录的,可依法划拨供地。

  序号

  文件名称

  文号

  发文日期

  发文单位

  涉及建筑功能临时变更的内容

  10

  厦门市人民政府关于实施鼓励和促进民办教育优质发展若干措施的通知

  厦府规〔2020〕6号

  2020-2-29

  厦门市人民政府

  采取一事一议的办法,在不改变土地使用权权利主体、容积率和建筑物主体结构,保证建筑结构和消防安全的前提下,允许社会力量利用空置的办公楼、工业控制线外的厂房、学校等房产装修改造后举办优质的非义务教育民办学校。

  11

  厦门市人民政府办公厅关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的实施意见

  厦府办〔2019〕97号

  2019-11-1

  厦门市人民政府办公厅

  鼓励各类市场主体利用工业厂房、商业用房、仓储用房、边角地等既有建筑和闲置用地及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施,并允许按照体育设施设计要求,依法调整使用功能、租赁期限、车位配比及消防等土地、规划、设计、建设要求,实行在5年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

  注:表中所列为目前已知的允许商业、办公存量房产的建筑功能临时变更的政策文件,今后若市级以上政府及政府部门(含市政府及市级政府部门)出台的建筑功能临时变更政策文件可参照执行。

政策解读:《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理暂行办法》解读

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