各有关单位：

　　《厦门市国有建设用地使用权立体分层设权暂行办法》已经市政府研究同意，现予以印发，请遵照执行。

　　厦门市自然资源和规划局

　　2026年9月3日

　　（此件主动公开）

　　厦门市国有建设用地使用权立体分层设权暂行办法

　　第一章  总  则

　　第一条 为统筹推进城市土地立体化合理开发利用，规范国有建设用地使用权分层设权管理，提高土地要素配置的精准性和利用效率，根据相关法律法规，结合厦门市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内国有建设用地使用权在地表、地上、地下分层设立、登记、开发利用和管理等活动。

　　第三条 本办法所称分层设立国有建设用地使用权，是指将国有建设用地的垂直空间（从地表向上和向下）划分为不同高程范围的、独立的层次，可为每个层次分别设立独立的使用权，并依法登记的行为。建设用地使用权人依法对分层设立的空间享有占有、使用和收益的权利，有权利用该空间建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　（一）地表国有建设用地使用权，是指在地表设立的国有建设用地使用权，含与地表建设用地使用权作为一个整体一并供应的地上、地下空间。

　　（二）地上国有建设用地使用权，是指单独在地表以上一定高程区间范围内设立的国有建设用地使用权。

　　（三）地下国有建设用地使用权，是指单独在地表以下一定高程区间范围内设立的国有建设用地使用权。

　　第四条 分层设立国有建设用地使用权，应当遵循以下原则：

　　（一）规划先行原则。分层设立国有建设用地使用权必须符合国土空间规划要求，并按照规定的用途进行开发利用。

　　（二）节约集约原则。鼓励和引导城市空间立体综合开发，提高土地利用效率和效益。

　　（三）权利明晰原则。各分层设立的国有建设用地使用权不得相互重叠、交叉，水平投影范围、垂直空间范围必须清晰明确。

　　（四）公共优先原则。确保公共功能、公共利益和公共服务在空间资源配置中得到优先保障。

　　（五）安全保障原则。将安全保障贯穿于规划、设计、建设和运营的全过程，实现城市空间拓展与公共安全维护的协同并进。

　　第五条 分层设立的国有建设用地使用权，其宗地空间范围由平面界址点所构成的平面和上、下界限高程所构成的垂直面封闭围合而成。其中，上、下界限高程采用1985国家高程基准表示。

　　第六条 国土空间规划编制应当强化地表、地上、地下空间布局的规划引导，明确国有建设用地使用权的垂直空间层次、开发高度和深度、开发强度、建设规模、互联互通以及基础设施、公共服务设施配套、地上地下空间复合利用等要求。

　　第二章  设立与供应

　　第七条 以出让等有偿使用方式分层设立国有建设用地使用权的，资源规划部门应当依据详细规划和相关规定提出规划条件，明确宗地的水平投影坐标和四至范围、垂直空间范围、土地用途、建筑面积、公建配套要求、与周边空间互联互通等规划设计要求，作为有偿使用合同的组成部分。以划拨方式分层设立国有建设用地使用权的，在建设项目用地预审与选址意见书中明确规划条件。

　　第八条 地上、地下空间国有建设用地使用权按照地表国有建设用地供应方式和程序办理。符合《划拨用地目录》规定的，可以划拨方式供应，商业等经营性项目应当采取招标、拍卖、挂牌方式供应。符合规划并且满足以下情形之一的，可以协议出让（租赁）方式供应：

　　（一）原地表国有建设用地使用权人利用自有用地开发建设地下空间；

　　（二）与城市地下公共交通设施配套同步建设且不能分割实施的经营性地下空间；

　　（三）宗地内及宗地间的地下连廊、地上连廊；

　　（四）其他符合协议出让（租赁）的情形。

　　第九条 分层设立国有建设用地使用权的出让年限，不得超过国家规定的对应用途土地最高出让年限。

　　地上、地下国有建设用地使用权出让年限，应当根据土地用途、规划实施要求、与地表国有建设用地使用权的关系，依法合理确定。

　　第十条 分层设立国有建设用地使用权的出让起始价按我市地价管理规定执行，建设用地使用权人应当依照法律规定及合同约定支付出让金等费用。

　　第三章  地籍调查与产权登记

　　第十一条 探索实行建设用地使用权三维地籍调查，搭建立体化、可视化、精准化的三维地籍数据库和管理系统，形成包括空间位置、水平投影坐标和高程、面积、用途、权利状况等信息的三维地籍调查成果，作为土地供应、不动产登记和建设管理的依据。

　　第十二条 分层设立国有建设用地使用权的，地籍调查时应出具三维宗地图，准确记载水平投影范围、顶标高和底标高（1985国家高程）、地表接触面积、投影面积、体积等空间信息。

　　第十三条 建设用地使用权权属范围以划拨决定书、土地出让合同及其附图载明的水平投影坐标、竖向起止高程确定，按照不动产单元设定规则划分不动产登记单元。

　　第十四条 国有建设用地使用权在地表、地上、地下分别设立的，应当分别登记。地上、地下建筑物与其所附的建设用地使用权应当一并登记，保持权利主体一致。

　　第十五条 单独设立的地上、地下国有建设用地使用权，土地权利类型登记为国有建设用地使用权，权利设定方式登记为地上、地下。

　　与地表国有建设用地使用权作为一个整体供应的结建式地上或地下空间，土地权利类型登记为国有建设用地使用权，权利设定方式登记为地表。

　　第十六条 国有建设用地使用权分层登记的，不动产权证书应当附三维宗地图。可设二维码扫描查看三维宗地图，查看建设用地使用权的空间信息、产权边界等详细信息。

　　第十七条 地表、地上、地下建设用地使用权可以依法转让、抵押、出租。建设用地使用权及其所附建（构）筑物所有权的变更、转让、抵押、灭失等符合相关条件的，可按照现行不动产登记有关规定申请办理变更登记、转移登记、抵押登记、注销登记。

　　第四章  开发利用与保护

　　第十八条 建设用地使用权人必须按照规划条件和土地用途进行开发建设，不得擅自改变。项目建设应当符合环保、消防、安全等相关规定。项目建设和运营期间，应当采取有效措施，防止对周边环境、既有建筑、市政设施等造成不利影响。

　　垂直空间相邻的建设用地立体分层设权，属于同一建设用地使用权人且出让年期相同的，经依法批准可进行并宗后统一设计、统一建设。

　　第十九条 因设立新的建设用地使用权可能对既有权利人造成影响的，应当在国有建设用地供应前与权利人协商一致或者开展安全性评估，并采取必要的保护措施。

　　建设项目开发建设过程中，因出入口、地上连廊、地下通道等建设，确需利用其他既有国有建设用地的，应当与该国有建设用地使用权人协商一致，约定使用方式、责任义务和冲突解决方案等事项。

　　在军用土地、城市公共交通设施的上方或下方设立建设用地使用权的，应当按照相关法律法规执行。

　　第二十条 因国防建设、人防工程、公共基础设施、公共交通设施等公共利益需要，确需进出、通过、穿越既有宗地的，建设用地使用权人应提供便利。影响宗地使用功能的，应当予以合理补偿。

　　第五章  附  则

　　第二十一条 集体建设用地立体分层设权可参照执行。

　　第二十二条 本办法自2026年10月1日起施行，有效期2年。

　　厦门市自然资源和规划局办公室             2026年9月3日印发

　　政策解读：《厦门市国有建设用地使用权立体分层设权暂行办法》政策解读