一、背景依据

　　城镇老旧小区更新改造属于国家关于实施城市更新行动的重要决策部署任务。近年来，江苏南京、浙江杭州等地个别老旧小区由业主作为出资主体，政府给予政策、部分费用支持，通过业主自主更新改造，对老旧小区楼房实行原拆原建，消除了安全隐患，并同步完善部分功能设施，促进了业主居住品质提升。

　　为提供更多的更新改造路径选择，按照《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《厦门经济特区城市更新条例》，并借鉴兄弟省市做法，制定了《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》（以下简称《指导意见》）。

　　二、起草过程

　　《指导意见》在原市规划局与市国土房产局联合出台的《厦门市预制板房屋自主集资改造指导意见（试行）》（厦规〔2014〕94号）基础上开展。我局对原意见的实施情况、相关政策情况及项目案例经验等进行了调研，参考借鉴了南京、杭州等城市做法，同时征求了相关部门、区政府及公众的意见，并会同思明区、相关部门进行了场景模拟，经修改完善后，形成《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见（送审稿）》报市政府研究。2024年10月9日经市政府专题会议研究，按照会议意见修改完善后，于2025年7月3日经市政府常务会议研究原则同意，由我局会同市住建局印发实施。

　　三、主要内容

　　《指导意见》包括适用范围、资金筹措、改造方式、实施主体、支持政策、技术要求和实施程序，主要内容如下：

　　（一）适用范围

　　城镇老旧小区内多户业主的多层或高层住宅楼，存在以下情形之一的，房屋所有权人可申请开展自主原地翻建：

　　一是建筑使用年限40年以上、建筑结构差、建筑功能不全、缺乏维修加固价值的；

　　二是因房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件、经危险性鉴定为C级或D级危房的。

　　属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑，或者已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的，按照有关规定办理。

　　本市单位自管房的危房改造可参照执行。

　　（二）资金筹集

　　遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则，自主更新改造建设资金由房屋所有权人自行协商出资比例，可以按照原建筑面积比例承担。房屋所有权人可按规定提取住房公积金、使用专项维修资金、住房公积金组合贷款等渠道筹措资金。

　　（三）改造方式

　　自主更新改造可按照单栋住宅独立改造、相邻多栋住宅联合改造以及老旧小区整体改造三种方式实施。其中单栋住宅独立改造原则上应在原建筑基底范围内实施；相邻多栋住宅联合改造，按照民法典规定，经由小区业主共同表决同意的，可突破原有建筑基底进行优化设计以及开发地下空间作为停车、人防、消防等配套设施；老旧小区整体改造的，可按国家、省、市城市更新有关规定执行。

　　（四）支持政策

　　一是支持增容扩面。在日照等条件允许的前提下，项目建设可增加不超过原面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施，10%用于原有住宅按套扩面。

　　因增设电梯、公共开放架空空间、建设公共服务及配套设施增加的建筑面积，以及新增地下空间开发且由全体业主共有的建筑面积，根据国务院办公厅有关文件规定，不需要补交土地价款。

　　因原有住宅按套扩面的，需要补交土地价款。可在办理不动产权证前，或在房屋上市交易时补交。按申请受理时点的市场评估价补交土地价款。未补交土地价款的，登记时在产权证及登记簿中注明增加的面积保留划拨用地性质。

　　二是财政资金扶持。自主更新改造项目，按照规定享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，以及按规定享受相应补助。

　　（五）组织实施

　　经区政府批准，房屋所有权人依法作为自主更新改造实施主体，可以成立自主更新委员会、委托业主委员会或者具备相应资质的法人，负责组织房屋所有权人协商和项目申请工作，并对申请材料的真实性负责。

　　自主更新改造可按照业主发起、部门指导、方案深化、区政府批准、审批建设、验收登记等程序组织。各区政府和职能部门按照职责分工，加强城镇老旧小区自主更新改造工作的指导和服务，并结合实际，简化优化自主更新改造审批。

　　自主更新改造项目完成后，为保障小区改造后的维护更新，鼓励实行专业化物业管理，设立首期专项维修资金。

　　四、联系人及联系电话

　　厦门市自然资源和规划局审批处  0592-7703093。

　　原文链接：厦门市自然资源和规划局 厦门市住房和建设局关于印发城镇老旧小区自主更新改造指导意见的通知