一、背景依据

　　近年来，市场环境发生较大变化，产业更新迭代及转型升级速度加快，新型产业的生产方式、经营模式较传统工业有了很大改变，工业用地或工业物业分割转让再利用的客观需求有所增加。为适应市场环境变化，支持制造业企业盘活土地资源，加快推进低效工业用地再开发，优化制造业产业结构，提高土地利用效率，充分发挥我市低效用地试点城市的政策优势，根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）《福建省人民政府关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》（闽政〔2022〕19号）等有关规定，制定《厦门市工业用地分割管理办法》（以下简称《管理办法》）。

　　二、目标任务

　　支持制造业企业盘活土地资源，加快推进低效工业用地再开发，优化制造业产业结构，提高土地利用效率。

　　三、起草过程

　　为支持制造业企业盘活土地资源，加快推进低效工业用地再开发，结合我市实际，我局起草了《管理办法（征求意见稿）》，于2024年6月征求各区政府、相关职能部门和社会公众意见，并根据意见修改完善后形成《管理办法（送审稿）》，于2024年9月18日经市政府会议研究原则同意，由我局会同市工业和信息化局联合印发实施。

　　三、适用范围

　　《管理办法》适用于本市已确权登记的国有工业用地范围内，存量工业物业（仅限工业控制线内）分割转让、低效工业用地物业分割转让、空闲未建用地分割收储及低效工业空闲未建用地分割转让。涉及闲置土地的应先依法依规处理。

　　四、范围期限

　　1.适用范围：适用于本市已确权登记的国有工业用地范围内，存量工业物业（仅限工业控制线内）分割转让、低效工业用地物业分割转让、空闲未建用地分割收储及低效工业空闲未建用地分割转让。涉及闲置土地的应先依法依规处理。

　　2.文件期限：自2024年11月1日施行，有效期5年。

　　五、主要内容

　　《管理办法》重点聚焦盘活利用存量土地，促进工业转型升级产业焕新，主要内容如下：

　　（一）拓展适用场景

　　为满足企业转型升级的需求，优化制造业产业结构，鼓励低效工业用地再开发，适用场景拓展为存量工业物业（仅限工业控制线内）分割转让、低效工业用地物业分割转让、空闲未建用地分割收储、低效工业空闲未建用地分割转让。

　　（二）优化限制条件

　　一是除存量工业物业分割外其他类型分割的适用范围从工业控制线内扩展至全市工业用地（存量物业分割不涉及再开发改造提升、且位于工业控制线外不受保留工业属性的强制性限制，受让后改变土地用途的风险较大，企业投机空间较大）；二是解除申请分割转让工业物业的权属登记年限超过10年的限制；三是分割单元由按幢分割调整为可按幢或层分割；四是删除工业物业分割转让价格不高于转让时点该物业工业用地基准地价修正值与建筑物的重置成本价之和的转让价格限制内容。

　　（三）突出政策导向

　　一是聚焦盘活利用低效，强调无论物业分割还是用地分割，核心必须与低效再开发方案结合，突出政府引导低效再开发最终目标。

　　1.关于低效工业用地物业分割转让

　　破除原建设用地批准文件或土地使用权出让合同有约定不得分割转让的限制，明确经政府认定为低效的工业用地，允许其原有存量工业物业或经批准实施低效用地再开发后的工业物业按照低效再开发方案进行分割转让。方案应明确分割转让条件、转让对象、监管要求、分割方案等内容。

　　2.关于低效工业空闲未建用地分割转让

　　经认定为低效工业用地且符合转让法定条件，土地使用权人可申请宗地内空闲未建土地通过土地二级市场进行分割转让，在低效用地再开发实施方案中需明确拟转让地块的数量和面积，但单个地块的转让面积不得小于10亩。分割后继续保留的工业用地，需满足建筑质量和消防安全等规范要求。自然资源部近期拟出台关于规范工业用地开发利用的相关政策，要求各地应坚决遏制工业地产化倾向，防范工业标准厂房过剩及商业化风险，因此，《管理办法》明确保留用地原则上不得再次分割转让，保留地块内的空闲未建地块若无法再开发利用的，可申请通过分割由政府收储，并按相关规定办理储备手续。

　　3.关于空闲未建用地分割收储（不限于低效工业用地）

　　鼓励政府主导推动收储空闲未建工业用地。工业用地范围内空闲未建土地面积10亩及以上，或者小于10亩但可与周边未利用的储备用地、边角地、夹心地、插花地等用地连片开发利用的，土地使用权人可申请由政府收储，并按相关规定办理储备手续。

　　二是从保护工业用地的工业属性、促进产业转型升级角度出发，对分割相关技术规范及监管要求进行明确规定。

　　1.界定物业分割最小单元

　　在满足建筑质量和消防安全要求且引入产业符合片区发展规划和产业发展方向的前提下，工业物业原则上应当按幢或层分割为可独立使用且权属界限封闭的空间，为避免出现小产权房的现象，明确产业用房物业分割的最小分割单元建筑面积不低于2000平方米。

　　2.明确工业物业和配套设施分割比例

　　分割转让后原土地使用权人自留产业用房的建筑面积占宗地确权登记的产业用房建筑面积比例不得低于40%。工业项目配建的行政办公及生活服务设施可按比例随产业用房以幢或层为基本单位进行分割转让，并与产业用房办理整体产权，不得单独分割转让。不具备分割条件的行政办公及生活服务设施，转让对象可通过租赁方式满足办公、生活配套需求。

　　3.加强分割后物业履约监管

　　区政府应当与转让对象按规定签订监管协议，包括投资强度、地均税收、土地产出率、开竣工时间、不得改变土地用途、违约责任、退出机制等相关事项，明确区政府的监管责任和受让方的违约责任。未转让部分用地仍处于监管协议考核期内的，应当由原土地权利人与区政府签订补充监管协议。

　　六、关键词诠释

　　工业用地分割包括存量工业物业（仅限工业控制线内）分割转让、低效工业用地物业分割转让、空闲未建用地分割收储及低效工业空闲未建用地分割转让四种方式。

　　七、联系人及联系电话

　　厦门市自然资源和规划局利用处  0592-2855256

　　原文链接：厦门市自然资源和规划局厦门市工业和信息化局关于印发《厦门市工业用地分割管理办法》的通知