一、背景依据

　　根据《中华人民共和国土地管理法》《自然资源办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引（2019年版）>的通知》（自然资办发〔2019〕31号）等有关精神，为进一步规范我市工业控制线以外的工业及仓储用地的盘活利用，经市政府研究同意，2021年我局印发了《厦门市工业（仓储）用地改造管理暂行办法》，有效期为2年。文件发布以来，规范指导了我市工业及仓储用地自行改造办理程序，对盘活存量工业及仓储用地、优化城市规划功能、完善配套服务具有积极作用；但是，在实际工作中也存在部分条款限制较多、难以操作落实等问题。鉴此，结合近期自然资源部关于低效用地再开发工作要求，我局按照优化审批、放宽限制的原则，用足用好新政策的原则，修订形成《厦门市工业及仓储用地改造管理办法》。

　　二、目标任务

　　规范指导我市工业及仓储项目土地用途变更和建筑功能临时变更办理程序，推进供给侧结构性改革，加快工业及仓储存量土地房产盘活，推动城市高质量发展，优化城市规划功能，完善配套服务水平，补齐民生短板，激发片区活力。

　　三、起草过程

　　在对原文件实施情况进行评估、征求各区政府和相关部门修订意见的基础上，我局起草形成《厦门市工业（仓储）用地改造管理暂行办法（征求意见稿）》。经征求各区政府和相关职能部门、社会公众意见并修改完善后，形成了《厦门市工业及仓储用地改造管理暂行办法（送审稿）》，送审稿于2023年12月6日经市政府会议研究原则同意，由我局印发实施。

　　四、范围期限

　　1.适用范围：适用于本市工业用地控制线范围以外的国有建设用地中的工业及仓储用地，包括工业用地、仓储用地及前述功能的混合用地的土地使用权人，按规定申请对原用地及宗地内建筑物、构筑物及其附属设施进行改造。

　　2.文件期限：自2024年1月15日施行，有效期5年。

　　五、主要内容

　　文件立足我市实际情况，从变更后的用途、申请条件和审批程序等方面，提出了工业及仓储项目用途变更的具体意见和要求，主要内容如下：

　　（一）变更后的用途

　　从激发市场活力、完善片区配套服务水平角度，在符合规划、建筑结构、消防、生态环境和行业规范等要求的前提下，鼓励工业及仓储项目改造为教育、医疗、养老托幼、体育4类补民生短板项目；位于市级（含）以上政府批准设立的软件研发、文创专业园区的，可以分别改造为软件研发、文创类项目；经认定为低效用地的，可按国土空间规划的用途进行再开发，改造为商业、办公、酒店等经营性项目。不得改造为商品住宅项目。

　　是否属于教育、医疗、养老托幼、体育4类补民生短板项目，由行业主管部门按文件规定审查认定。改造为软件研发、文创类及其他经营性用途项目的，由属地区政府（管委会，以下统称“区政府”）会同行业主管部门进行产业审查认定，严格执行产业准入、园区（或片区）管理等相关要求。

　　（二）申请条件

　　从正面和负面分别设定申请条件，土地用途变更正面要求，包括应当征得项目利害关系人同意、申请人承诺项目变更后满足建筑结构和消防安全要求等11个方面。建筑功能临时变更正面要求，包括项目已取得土地房屋权证等8个方面。其中，经认定为低效用地，按相关政策进行再开发改造的，可不受“已取得土地房屋权证”“按宗地申请”的限制。

　　负面清单包含已纳入政府收储计划或已明确以收储方式整体改造区域内的用地、轨道交通站点（含规划站点）综合开发范围内的用地、相关专项规划明确需保留原用途使用的用地、位于生态控制线范围内等相关规划明确不宜建设的用地等5种情形不得变更。

　　（三）审批程序

　　土地用途变更报市政府批准同意后方可实施，审批程序如下：①申请人提交申请材料，资源规划部门初步审查后，“多规合一”平台征询项目属地区政府（管委会）和相关部门意见；②组织专家论证并公示；③公示无异议的报市政府研究同意；④签订监管协议；⑤资源规划部门核定规划条件，拟定变更土地用途供地方案报市政府批准；⑥签订补充合同、结算地价。

　　建筑功能临时变更建筑功能临时变更的，原则上由项目所在区政府批准，但增设的各类配套设施的总建筑面积超过原计容建筑面积12％的项目、改造为教育、医疗、养老托幼、体育4类补民生短板以外的项目、改造为含有居住功能的养老托幼类、医疗类项目等3类情形需报市政府同意后方可实施。审批程序如下：①申请人提交申请材料，资源规划部门初步审查后，“多规合一”平台征询项目属地区政府（管委会）和相关部门意见；②报市政府或区政府研究同意；③资源规划部门出具审查意见，与申请人签订建筑功能临时变更合同，按规定计收土地年租金。

　　（四）变更后的规划建设要求

　　一是经批准改造后，申请人应按资源规划、建设、生态环境、人防及行业主管部门等的规定，进一步办理相关审批手续。二是申请人应委托具有相应资质等级的设计单位对项目改造后是否符合新用途的建筑结构、消防安全的有关规范进行确认。三是土地用途变更项目，允许部分或全部拆除重建，并按控制性详细规划重新核定规划条件，但根据相关规定需作为历史遗存保留的除外。四是建筑功能临时变更的项目和不涉及拆除重建的土地用途变更的项目，在不改变原建筑结构的前提下，允许对原建筑进行局部改造，但原则上不改变原建筑高度、不增加项目用地面积。五是土地用途变更的项目，属于拆除重建的，其建筑退线、绿地率、建筑密度、停车设施等应按新用途的相关规范执行；不属于拆除重建的，可以按原用途的相关规范或项目现状执行。六是涉及建筑新建、改建、扩建的，须按规定进行竣工验收后方可投入使用。

　　（五）地价计收原则

　　土地用途变更的项目，须按变更后用途土地使用权剩余年期的市场评估价补交土地出让金，原用途土地使用权价格可按规定抵扣，其中招拍挂出让（完全出让）项目按原用途剩余年期市场评估价抵扣，协议出让（限制性出让）、划拨项目按原用途剩余年期土地使用权价格和市政府批准土地用途变更时点的旧用途基准地价修正值两者就低进行抵扣。原土地出让合同（或划拨决定书）对土地用途变更及地价结缴有明确约定的，按约定执行。

　　建筑功能临时变更的项目，变更为教育、医疗、养老托幼、体育4类补民生短板项目、软件研发项目、文创类项目的，无需缴交土地年租金；变更为其他经营性用途的，招拍挂出让（完全出让）项目按新旧建筑功能对应土地用途的基准地价修正值差额的1.2倍，协议出让（限制性出让）、划拨项目按新建筑功能对应土地用途的基准地价修正值与旧建筑功能对应土地用途的土地使用权价格差额的1.2倍，一次性缴交土地年租金。

　　（六）监管措施

　　一是土地使用权人未经批准不得擅自改变土地用途或建筑功能，擅自改变的，土地出让人有权解除合同并依法处置。二是土地用途变更的，改造后的建设用地使用权须办理整体产权、整体持有、整体抵押、整体转让。三是建筑功能临时变更的，不改变原用地性质、土地使用年限和原土地房屋权属关系，不办理建筑功能变更登记，不得转让；经批准增设的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、建筑出入口雨棚等配套设施，不办理产权登记；需要征收或收储的，仍按原土地用途、建筑面积和建筑功能给予补偿。四是明确属地区政府和相关部门全链条监管职责，对违法违规行为及时处置。

　　六、关键词诠释

　　1.土地用途变更是指经批准变更土地用途，并按照新的土地用途和规划条件使用的行为，原批准的土地使用年限不变。

　　2.建筑功能临时变更是指保持原土地用途、土地使用年限不变，利用存量工业及仓储房产发展本办法支持的产业、行业的行为。建筑功能临时变更有效期为5年，且不得超过批准的土地使用年期。

　　七、联系人及联系电话

　　厦门市自然资源和规划局利用处  0592-2855255。

　　原文链接:厦门市自然资源和规划局关于印发厦门市工业及仓储用地改造管理办法的通知