各有关单位：

　　为加快推进思明区开元创新社区旧工业用地改造提升工作，经厦门市岛内大提升指挥部研究同意，制定《思明区开元创新社区旧工业用地改造提升实施方案》，现予以印发，请遵照实施。

　　厦门市自然资源和规划局     厦门市思明区人民政府

　　2023年12月24日

　　（此件主动公开）

　　思明区开元创新社区旧工业用地改造提升实施方案

　　为加快推进思明区开元创新社区旧工业用地的改造提升工作，促进土地资源节约集约利用，推进城市更新和高质量发展，结合片区实际，制定本方案。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，认真贯彻落实省委、市委“深学争优、敢为争先、实干争效”行动要求，围绕工业改造转型升级这一主线，突出政府“管规划、管产业、管服务”，企业“管投资、管建设、管生产”改造理念，进一步盘活存量资源，优化产业布局，推进低效产业用地再开发，促进产业集聚发展，实现片区的高质量发展。

　　二、基本原则

　　（一）政府引导，企业主体。强化政府在规划布局、政策制定、组织推动等方面的作用，鼓励、支持和引导企业进行改造升级，最大限度调动企业的积极性，形成多方共赢的局面。

　　（二）规划引领，统筹谋划。以国土空间规划为依据,以产业发展规划为指引,强化统筹衔接，整体谋划布局，以高水平规划引领产业高质量发展。

　　（三）节约集约，效益优先。树立“亩均论英雄”导向,引导企业对标先进、提质增效，加强改造项目投资强度、税收贡献等刚性约束，提升土地集约节约利用水平。

　　（四）一企一策，分类处置。以促进土地的有效利用为主要目标，形成多元化的改造路径，结合企业的改造意愿和能力，为企业量身定制改造方案，稳妥有序推进片区改造升级。

　　（五）市场运作，自求平衡。发挥市场在资源配置中的决定性作用,由企业自主或引入第三方进行投资改造，兼顾投入与产出的关系，以实现改造项目的自平衡。

　　三、适用范围

　　本方案适用于思明区开元创新社区符合低效工业用地认定标准或现状有提升空间的工业项目，可参照现行工业改造政策的相关规定提交改造申请。

　　四、低效工业用地认定

　　（一）认定标准

　　符合以下情形之一的，可认定为低效工业用地：

　　1.因企业自身原因，超过土地出让合同约定的竣工期限2年以上未竣工的；

　　2.已竣工2年以上，但投资强度达不到出让合同约定标准50％以上或土地产出率低于现行工业项目建设用地控制标准50%的；

　　3.企业处于停产、半停产状态1年以上的（半停产状态为产能利用率低于50%，即实际产出低于生产能力的50%）；

　　4.产业业态为国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业，或与所在片区产业规划导向不符的；

　　5.不符合安全生产和环保要求的；

　　6.因规划调整或实施规划需要进行旧城改造的；

　　7.经认定为布局散乱、利用粗放（现状合法建筑系数小于40%或容积率小于2.0，或宗地内有成片未开发建设土地面积≥10亩）、用途不合理、建筑危旧的存量工业用地。

　　（二）认定程序

　　低效工业用地的认定按照以下程序办理：

　　1.项目建档：属地街道开展低效工业用地的调查和建档工作，组织工业用地上的企业按照“一企一档”要求建立企业调查档案并报送区科信局。

　　2.项目初审：区科信局会同街道办对报送的材料进行审查，形成初步认定成果。

　　3.意见征询：经初审认定为低效工业用地的项目，区科信局会同区资规更新办通过“多规合一”业务协同平台征询相关部门意见。

　　4.上报研究：区科信局会同区资规更新办在综合各部门意见的基础上提出审核认定意见，报区政府研究。

　　5.认定告知：经区政府研究拟认定为低效工业用地的，由属地街道告知土地权利人。对认定结果有异议的，由土地权利人在30个自然日内提出意见并提供相应的佐证材料。

　　6.公示发布：最终认定为低效工业用地的，由区政府报市工信部门，市工信部门会同市资源规划部门审核后联合发布。

　　（三）处置措施

　　经认定为低效工业用地的，土地使用权人自收到低效工业用地认定书之日起6个月内应当进行整改或提交改造方案。区政府将通过成立巡查工作组，实行要素差别化配置及加大联动监管执法力度等方式督促土地权利人开展整改工作，对于逾期未进行整改，未达到整改要求或未提交改造方案的，由区政府联合市资源规划部门开展协议收回或依法征收。

　　五、改造要求

　　土地使用权人申请进行改造的，应当符合相应的产业门类及建设标准，具体按以下要求执行。

　　（一）产业门类

　　片区主导产业为先进制造业、软件信息产业，其中：

　　先进制造业重点发展半导体与集成电路设计制造、智能制造装备制造、新能源制造、新材料制造等产业。

　　软件信息产业重点发展数字城市、数字文创、数字平台经济、动漫游戏开发及运营、物联网、人工智能、大数据、元宇宙等产业。

　　（二）产业门槛

　　根据不同的产业门类，改造主体应当符合相应的产业门槛，原则上按以下要求执行：

　　1.先进制造业

　　单位土地面积固定资产投资强度、产值、税收等控制标准按照不低于本市现行工业项目建设用地控制标准执行。

　　2.软件信息产业

　　单位建筑面积固定资产投资强度不低于5000元/平方米、营收不低于10000元/平方米、税收不低于1000元/平方米。

　　（三）建设要求

　　项目改造提升涉及建筑密度、绿地率、容积率、建筑高度、非生产性配套用房占比等经济技术指标原则上按以下要求执行：

　　1.容积率原则上不低于2.0；

　　2.工业项目建筑密度不低于40%；

　　3.工业项目绿地率不低于10%，不高于20%；

　　4.工业项目内允许配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限可由7%提高至15%，建筑面积（计容）占项目总建筑面积（计容）的比例上限可由15%提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，优先满足入驻企业员工租住需求；生活配套服务设施允许建设不超过项目总建筑面积（计容）5%且不大于7000平方米的小型商业，就近满足入驻企业员工的生活和消费需求；

　　5.建筑高度、立面形式、地下空间等需满足规划要求及符合相应的技术规范及标准。

　　六、企业自主改造

　　土地使用权人在符合产业、规划、环保、安全等前提下，可结合自身实际，自主选择相应的改造方式。

　　（一）改造方式

　　1.独立改造

　　土地使用权人改造意愿强烈，且具备开发能力的，在符合产业规划导向的前提下，可按规定申请改造。

　　2.联合改造

　　相邻多个土地使用权人在协商一致的基础上，可提交联合改造申请，符合改造后用途相关产业政策的，改造后项目产权可按原土地使用权比例分割到原产权人名下，不符合相关产业政策的，改造后项目产权需改造主体共同共有。

　　3.第三方参与改造

　　对于有意向但无能力独自开展改造的土地使用权人，可通过产权转让、兼并重组、合作开发等方式引入国有企业、龙头企业、园区运营企业等市场主体参与项目改造。

　　（二）政策支持

　　1.支持企业提容增效。在符合规划、安全、环保的前提下，支持自有工业用地上新建、扩建生产性用房或利用地下空间。涉及增容的，工业增资扩产项目增容不增收土地出让金，其他类型改造项目增容按市场评估价收取土地出让金。对于拟改造宗地及地上房屋存在违法违规行为未处理的，经相关部门同意，允许整改和改造同步实施。

　　2.支持物业分割转让。土地使用权人拟在改造后进行分割转让的，应在改造方案中明确分割转让条件、对象、监管要求等内容，一并报市政府研究。分割转让项目，原则上应以幢为基本分割单元，且最小分割单元建筑面积不低于2000平方米，原土地使用权人自留产业用房比例不低于确权登记产业用房建筑面积的40%。软件研发、保障性租赁住房等产权物业应当整体自持，因企业破产等原因，确需进行转让的，经批准可由政府指定单位（国有企业）进行优先回购。相关要求应载入土地出让合同（补充协议）、项目监管协议中。

　　3.完善配套服务设施。在符合产业发展政策的前提下，允许改造项目配套建设一定比例的商业、保障性租赁住房，其中保障性租赁住房优先用于解决片区职工住宿问题，需整体自持，不得分割登记、转让、抵押。支持社会资本参与片区企业生活综合服务配套设施建设，鼓励企业自建的配套设施共建共享。

　　七、政府收回

　　对于已纳入政府土地征收或收储计划的项目，不具备改造条件以及限期内未进行整改或提交改造方案的低效工业用地，由政府指定部门予以收回。

　　（一）征收补偿

　　因公共利益、成片开发建设需要使用土地的，按照相关规定予以征收。片区将按照“配套先行”的发展思路，优先实施基础设施及公共服务配套项目。

　　（二）协议收储

　　针对无改造意愿或不符合改造要求的土地使用权人，项目交由政府指定部门收储，被收储单位可选择货币补偿的方式，也可以在取得货币补偿之后，根据自身需要，按照“等价置换”的原则购买资产。

　　八、保障措施

　　（一）建立工作机制。一是成立工作专班，明确职责分工，压实主体责任，确保本方案确定的各项工作落到实处。二是建立定期会商、问题协调、信息报送机制，对重点突出问题进行协调化解，及时总结推进中的工作亮点、成效、工作计划。三是建立产业招商协同高效用地机制，引入第三方招商运营公司，建立招商运营考核机制，构建全生命周期运营体系，通过招商先行、定制需求、以商招商、以商促改的方式，鼓励改造主体带项目、带方案进行改造，解决园区运营的后顾之忧。四是完善监管机制，加速低效工业用地的盘活利用和退出，与相关土地使用权人签订履约监管协议书，明确违约责任，全流程跟踪项目落实情况。

　　（二）坚持试点先行。发挥国企的引领带头作用，以华联电子、信达光电为试点对象，结合片区规划及企业意愿，为企业量身定制改造方案，通过积累总结经验,由点到面,由局部到全局,形成可复制、可推广的经验。

　　（三）完善政策体系。用好用足现行政策体系，积极探索实践基础之上的政策创新，形成多元化的改造路径。强化奖补激励，研究出台改造提升专项奖励扶持政策。

　　（四）强化综合施策。建立联合执法机制，形成工作合力，对擅自新建、扩建、改建以及改变建筑功能用途等违法违规行为及6个月内未进行整改或提出改造方案的项目，将采取综合手段进行依法处置。

　　（五）加强宣传引导。综合运用各类媒介，做好政策宣传引导，提高政策宣传效果。引导和鼓励相关权利主体加快盘活利用低效工业用地，增强对改造提升工作的了解和支持，为改造工作营造良好的舆论环境。

　　九、其他事项

　　（一）不同类型改造项目的申请条件、实施程序和扶持政策等按我市已出台的相应政策执行，如适用政策已到期，以后续正式下发的政策文件为准，适用政策与本方案不一致的，以本方案为准。后续市、区出台新的工业改造及产业扶持政策，符合片区产业政策的，也可参照执行。

　　（二）具体项目实施中，思明区政府认为确有必要的，可按规定提请市政府研究。

　　（三）本方案自印发之日起实施，有效期3年。

　　（四）本方案由厦门市自然资源和规划局、厦门市思明区人民政府负责解释。

　　附件：1.思明区开元创新社区旧工业用地改造提升适用政策

　　    2.思明区开元创新社区改造范围示意图

　　    3.厦门市软件研发和工业发展扶持政策